2024년 10월 26일(토) 제35회 공인중개사 시험이 시행됩니다. 2019년 제30회 준비를 하던 때가 엊그제 같은데 벌써 5년이 지나고 있네요. 그 무렵의 절박함이 떠올라 최종 정리에 대한 나름대로의 경험과 팁을 공유하려 합니다.
2019년 먼저 합격하여 5년 차 현업중개사로서 자기 계발 차원에서 해마다 책을 구입하여 틈틈이 인강을 듣고 있는 입장이라 예전의 기억을 더듬어 최종 마무리와 실전 마인드 컨트롤에 조금이라도 도움이 될까 하고 글을 써봅니다.
공인중개사 시험은 직장인이나 자영업자와 주부들이 많이 응시하는 특성상 해를 나누어 먼저 1차 합격만을 목표로 세운 분들도 많은 것 같아요. 1차 시험은 부동산학개론 (40문항/100점) 과 민법 및 민사특별법 (40문항/100점) 의 2과목으로 구성되어 100분간 치러지는 시험입니다. 공인중개사 시험의 1차의 경우 민법이 주는 부담감으로 인해 더 전략적이고 전술적인 대처가 필요한 시험이라 보입니다.
오늘은 35회 시험의 1차만 우선 합격하겠다는 목표를 가진 분들에게 드리는 최종정리 노하우 및 팁이 되겠습니다. 여러 종류의 시험과 자격을 취득하면서 터득한 제 나름의 경험에 기초한 것이니 가볍게 보시고 남은 기간의 멘털관리에 도움이 되시기 바랍니다.
자 그럼 과목별 시험범위와 출제비율을 파악해 보고 최종 마무리 전략을 세워보도록 합시다.
공인중개사 1차 시험 부동산학개론 최종 정리
공인중개사 시험 1차의 부동산학개론은 개론(85% 내외)과 부동산감정평가론(15% 내외)으로 출제됩니다.
부동산학 개론이 85%라면 34문항 출제고요. 이건 거의 해마다 지켜집니다. 대부분의 수험생이 비슷하겠지만 초반 총론 부분은 매우 열심히 하셔서 익숙하리라 봅니다. 각론의 첫 3파트 경제론/시장론/정책론에 집중하셔야 합니다. 뒤의 투자론/금융론은 과감히 건너뛰기를 권합니다. 이 파트는 공부하는 과정에서도 어려운 부분이니 최종 정리 단계에서는 좀 결단을 하실 필요가 있는 부분입니다. 설령 쉽게 나온다면 누구나 맞추는 차원일 테니 과감하게 건너뛰시길 바랍니다. 투자 대비 효율이 최악인 파트이니 각 1문항씩 나오면 그냥 찍겠다는 각오로 최종 학습단계에서도 버리시기 바랍니다.
부동산감정평가론의 비중이 15%로 6문항 출제됩니다. 초반 감정평가론 총칙이자 기초이론 파트만 보시고 반타작을 목표로 하여 뒷부분 각론은 접으세요. 공인중개사 시험에 왜 저 감정평가론 각론까지 포함시켰는지 알다가도 모를 일이지만 수험생은 그냥 과감히 포기합시다. 그나마 객관식으로 출제되니 과감히 찍기로 하고 그 시간을 다른 파트에 집중함이 더 좋다는 생각입니다. 개인 경험이고 뇌피셜이니 수험생 여러분들이 각자 판단할 몫이긴 하지만 공인중개사 시험을 한 번이라도 응시해 본 분들은 무슨 의미인지 아시리라 생각합니다.
특히 감정평가론의 각론 일부 문항과 개론의 일부 문항은 계산 문제로 출제될 텐데요. 한정된 학습량과 긴장된 컨디션의 시험장에서는 저 문제는 못 푼다고 보셔야 합니다. 문제 이해하는 데만도 한참의 시간이 지나갈 게 분명합니다. 멘털이 나가는 상황이 더 우려되므로 계산 문제가 보이면 읽지도 말고 찍으셔야 합니다. 불가피합니다. 같은 조건에서라면 강사님들도 못 풀 문제라고 생각하면 좀 오바일까요?
1차 합격만을 목표로 했다는 점은 일단 절대적 학습량이 부족하다는 의미기도 합니다. 또한 학창 시절 이후 시험과는 담을 쌓고 살았을 많은 수험생들과 중장년 수험생들은 현재 출제 경향의 긴 지문을 읽어갈 시간마저도 부족함을 느끼리라 봅니다. 그렇다면 멘탈 관리와 다른 문항에 미칠 영향까지 고려하여 그냥 찍으시길 강력히 추천드립니다. 계산 문제는 읽지도 말고 그냥 찍어 버리고 다음 문제로 넘어가시기 바랍니다.
공인중개사 1차 시험 민법 및 민사특별법 최종 정리
먼저 35회 공인중개사 시험에서 1차만 합격하겠다고 목표를 세운 분이라면 아마도 민법 및 민사특별법에 대한 준비가 매우 부족하다는 반증일 수 있습니다. 우리나라 민법은 대륙법(독일법) 체계를 따다 만든 거라 매우 관념적이고 추상적인 법률입니다. 게다가 그 양도 매우 방대하고 출제의 난이도도 아주 높습니다. 민법은 욕심내서는 안 됩니다. 욕심 낸다고 짧은 시간에 극복하기도 어렵습니다. 면과락을 좀 넘어서서 반타작(50점) 정도가 적당한 목표치입니다. 시험을 봐 보신 분들을 알 겁니다. 이것도 매우 어려운 수치라는 것을요.
민법은 1) 총칙 중 법률행위, 2) 질권을 제외한 물권법, 3) 계약법 중 총칙/매매/교환/임대차로 구성되고 85% 내외 출제됩니다. 민법의 최종 마무리는 물권법을 먼저 정리하고 다음으로 계약법 중 매매/교환/임대차를 정리하시기를 추천드립니다. 그 이후 마지막에 민법 총칙 중 법률행위와 계약법을 정리하세요. 관념성/추상성에서 오는 민법의 난이도상 물권법과 계약법 중 각론인 매매/교환/임대차가 그나마 득점포인트로 만들 파트로 보입니다. 이건 공인중개사에게는 핵심적 지식이어야 하기도 하니까요.
민사특별법은 1) 주택임대차보호법, 2) 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률, 3) 가등기담보 등에 관한 법률, 4) 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률, 5) 상가건물 임대차보호법의 5개 법률로 구성되어 15% 내외 출제됩니다. 6문항 정도 출제가 된다는 말이고 주임법/상임법의 어디에선가 2문항이 유력하리라 봅니다.
민사특별법 중 가등기담보법과 부동산실명법은 출제되면 찍기로 하고 포기하시는 게 좋습니다. 찍기로 결심하셨다면 최종 정리단계에서는 보지도 말아야 합니다. 너무 어려워 평소 학습할 단계에서도 이해하거나 풀지 못할 문제를 한정된 시험 시간 내에서는 풀기 어려울 건 뻔합니다. 20년 이상 경력의 선배 공인중개사님들 말씀을 들어봐도 현업에서는 쓸 일도 없고 이젠 무슨 법인지도 모르겠다는 분들이 대부분일 정도니까요. 이 부분에 투자할 시간을 주택임대차법과 상가임대차법에 투자합시다. 이 두 법은 2차 중개사실무법과도 중복되고 현업에서는 현찰이나 마찬가지의 기본 중 기본이니까요.
최종 멘털 관리
시험을 한 달여 정도 남긴 최종 단계에서는 고도의 전략적 마무리와 멘털관리가 필요합니다.
우선 포기하고 싶은 마음을 다잡아야 합니다. 이상하게도 공인중개사 시험은 쉽다는 인식 탓인지 많은 분들이 가볍게 원서접수하고 좀 준비해 보다가 시험장에도 가지 않는 분들이 속출하는 시험입니다. 시험을 가벼이 본다는 비난은 아니지만 그만큼 피하려는 경향이 강한 시험입니다. 호기롭게 원서 접수하던 마음으로 떨어질 때 떨어지더라도 시험장에는 꼭 가셔야 합니다. 한 번 두 번 피하고 미루다가 습관성 접수만 하는 수험생도 매우 많다고 합니다. 이게 습관이 되지 않도록 해야 합니다. 어차피 도전하기로 마음먹으셨다는 건 언젠가는 절박해지고 그 때라도 취득하셔야 할 자격증이니까요.
다음으로 위에서 소개한 파트별로나 개인적 준비 상황에 따라 포기할 파트는 이제 결정하셔야 합니다. 과감한 선택과 집중이 더욱 필요한 순간입니다. 찍기로 마음먹은 파트는 아예 눈길조차 주지 마시기 바랍니다. 그런 파트가 많다는 우려에 괜시리 다시 펼쳐보게 되는 건 불안한 심리상태에서 오는 거거든요. 안됩니다. 그냥 접어버리세요. 차라리 이해가 잘 되고 열심히 한 파트에 그 에너지를 쏟으세요. 시험이란 건 직전까지 눈에 바르고 들어가야 정확도가 높은 이상한 녀석이니까요.
시험장에서의 자세 및 마음가짐
요즘 출제 경향이 어느 과목 할 것 없이 그 지문들이 길어지고 있습니다. 기존 판례를 변형한 민법의 사례형은 예전 사법시험이나 법무사시험에 준할 정도의 수준이라고 하더라고요. 게다가 개수형 박스 문제까지 등장하여 최고 난이도의 수준까지 올라온 것 같아요. 이건 좀 심한 것 아니냐는 불평불만이 쏟아지지만 시험이니 어쩔 수 없는 거겠죠. 그래도 합격할 사람은 합격하고 떨어질 사람은 떨어지는 게 시험의 기본 속성이니까요.
그나마 다행이라고 해야 하나요. 공인중개사 시험은 5지 선다형의 객관식으로 각 과목 40문항이 출제되고 다른 수험생과의 상대평가가 아니라 평균 60점(40점 과락) 기준의 절대평가라는 점 말입니다. 정말 해가 갈수록 높아만 가는 공인중개사 시험이지만 객관식/절대평가라는 특징을 이용하여 전략적으로 합격해야 합니다.
시험장에서 시험지를 받아 들면 전체적으로 한 번 쭈~욱 훑어본 후 부동산학개론과 민법 중 자신 있는 과목을 먼저 풀기 시작하세요. 아무래도 부동산학개론을 먼저 푸시는 분들이 많을 거예요. 민법은 시간이 많이 잡아먹히는 과목이니까요. 각 과목별로 찍기로 한 파트의 문제는 읽지도 말고 찍으시기 바랍니다. 혹시나 하고 읽어봐야 찍는 확률과 같을 겁니다. 너무 과한 표현 같지만 저만의 뇌피셜만은 아니라고 생각합니다.
박스 처리된 개수형 문제도 사실은 찍어야 할 대상입니다. 전체 지문을 모두 정확히 알아야 맞출 수 있는 최고 난이도의 문제거든요. 우려스러운 건 이런 고난도 문제가 작년 34회 민법에서만 12문제였다는 사실입니다. 한두 지문만 어설프게 알아서는 오히려 오답 확률이 높아지는 문제이니 이 유형도 사실은 찍어야 할 문제가 분명합니다. 다만 34회 처럼 너무 많은 문항이 나와 이것저것 계속 찍다 보면 멘탈이 흔들릴 수 있어 걱정입니다만 애석하게도 이건 현장에서 수험생 여러분들의 판단에 맡길 수밖에 없을 것 같습니다.
각자 나름대로 처한 환경에서 열심히들 달려오셨을 텐데요. 이제 시험이 얼마 남지 않았네요.
포기하지 마시고 남은 기간 선택과 집중의 최종 마무리 시간을 가지시기 바랍니다.
시험장에는 꼭 가시고 찍기로 한 문제는 찍어버리고 다른 문제에 집중하면서 최선을 다해 주시기 바랍니다.
과목당 50분의 1교시 100분이 순식간에 지나갈 겁니다.
시험은 시험이니 힘든 거겠죠.
부디 2024년 11월 27일(수)에는 1차 만의 합격이라는 작은 기쁨부터 누리실 수 있기를 기원드리겠습니다.