경매의 다양한 장점을 알아보고 활용하기

우리가 경매를 통한 부동산 취득에 많은 관심을 가지는 이유는 통상의 매매를 통한 취득보다 다양한 장점을 가지고 있기 때문입니다. 일반 매매보다 저렴한 시세로 우량한 부동산의 취득기회가 보장되는 점, 상가와 같은 근린생활시설 등 취득 시 부가가치세가 발생하지 않는 점, 토지거래허가구역 내의 부동산 취득 시 별도의 허가를 요하지 않는 점과 같이 여러 규제에 대한 예외 규정 적용까지 받을 수 있는 등의 혜택이 많습니다.

 

경매로 부동산을 취득할 때 주의할 점을 짚어보면서 경매의 장점들을 소개합니다.

 

대한민국법원 경매정보

 

 

시세보다 저렴한 취득

 

경매를 통한 부동산 취득의 최대 장점은 일반 매매 시세보다 저렴한 취득이 가능하다는 것입니다. 아파트의 경우 가격 상승기에는 높은 경쟁률과 낙찰률을 보인다는 점, 교통 편의성이나 입지 및 거래가격에 따라 경쟁률과 낙찰률의 편차가 크다는 점, 수익형 부동산의 경우 상권의 활성화 정도에 따라 낙찰가격의 편차를 보인다는 점 등은 주의가 필요합니다.

 

또한 토지나 공장과 같은 특수한 물건의 경우는 낮은 경쟁률로 매우 저렴하게 취득이 가능하고 지방의 경우 수도권에 비해 더 저렴하게 낙찰이 가능한 점도 장점입니다.

 

 

우량 부동산 취득의 기회

 

수익형 부동산이나 토지 등을 일반적 매매로 취득하는 경우에는 매물에 대한 제한된 정보 문제로 우량한 물건을 취득하기가 어려운 반면 경매의 경우 물건에 대한 정보가 공개됨에 따라 누구든지 입찰에 참여하여 경쟁을 통해 자신의 의사대로 입찰가를 결정할 수 있는 점이 중요한 장점으로 꼽힙니다.

 

 

상가 등 근린생활시설 취득 시 부가세 없음

 

상가, 오피스텔, 지식산업센터 등과 같은 업무용 부동산을 일반 매매로 취득 시 건물가격의 10% 부가가치세를 납부하게 되어 매수인에게 부가가치세 별도의 조건으로 거래가 됨에 반하여 경매로 취득하는 경우에는 부가가치세가 발생하지 않는 장점이 있습니다. 즉 국세징수법 제66조에 따른 공매나 민사집행법에 따른 경매(같은 법에 따른 강제경매, 담보권 실행을 위한 경매)의 경우 재화의 공급으로 보지 않는다는 규정에 따라 부가가치세가 발생하지 않는 것입니다(근거는 부가가치세법 시행령 제18조 제3항 1호와 2호).

 

 

토지거래허가구역 내 부동산 취득 시 허가를 요하지 않는 특례

 

토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역 및 지가가 급격히 상승하거나 우려가 있는 지역에 땅 투기를 방지하기 위해 국토교통부장관 또는 시도지사가 용도별로 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래허가구역을 지정하게 됩니다. 이렇게 토지거래허가구역으로 지정된 지역에서는 실수요자 외에는 일정 규모 이상의 토지를 매입할 수 없도록 하고 있습니다. 그러나 부동산거래신고 등에 관한 법률 제14조 제2항의 적용을 받아 민사집행법에 따른 경매로 취득하는 경우에는 별도의 허가 없이 취득이 가능하다는 점이 장점으로 작용합니다.

 

 

규제지역 내에서 주택 취득 시 자금조달계획서 제출 의무 없음

 

규제지역 내에서 거래하는 모든 주택, 비규제지역 내에서 6억 원 이상 주택 거래 시 자금조달계획서의 제출의무가 있습니다. 또한 투기과열지구 내 주택 취득 시 자금조달계획서와 함께 항목별 증빙자료까지 제출할 의무도 있습니다. 또한 법인이 주택 거래 시 거래지역 및 거래금액과 무관하게 자금조달계획서를 제출할 의무도 있습니다. 매매계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가 신고 시 자금조달계획서를 제출하여야 하는 것입니다. 그러나 경매, 공매(압류재산)로 취득 시에는 실거래가 신고 의무가 없어 자금조달계획서를 제출할 필요가 없는 점은 경매의 최대 장점이 되기도 합니다.

 

 

투기과열지구 내 재개발, 재건축 조합원 지위의 승계 금지의 예외

 

투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축 사업을 시행하는 경우에는 조합설립인가 후, 재개발 사업을 시행하는 경우에는 관리처분계획의 인가 후 양수한 자는 조합원이 될 수 없습니다(도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항). 그러나 국가, 지방자치단체 및 금융기관에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발, 재건축 사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우에는 조합원 지위 승계 금지조항에 대한 예외를 두고 있어 경매로 인한 취득의 장점으로 작용하고 있습니다(같은 법 시행령 제37조 제3항 5호)

 

 

이처럼 다양한 장점을 가진 경매의 특성 탓에 부동산 경매는 꾸준한 인기를 유지하고 있습니다. 특히 부동산 경기가 하강한 요즘 같은 시기나 고금리 파고를 버티지 못하고 여러 매물들이 경매로 쏟아지게 되는 시기에 부동산 경매의 관심은 높아지는 아이러니가 발생합니다. 상대적으로 저렴한 시세로 우량한 부동산을 취득할 수 있는 부동산경매에 대해 꾸준히 공부하고 관심을 갖는 것은 부동산 재테크의 기본 중 기본이 될 것입니다.