공인중개사 자격을 취득하고 개업을 준비 중이거나 이미 개설등록 하고 업무 중인 초보 공인중개사들을 위한 업무 프로세스별 점검 과정을 공유하고 있습니다. 오늘은 중개의 꽃이라 할 "부동산 광고하기"에 관해 살펴봅니다.
공인중개사의 업무 프로세스는 "물건확보 ▶ 광고 ▶ 고객확보 ▶ 브리핑 ▶ 계약으로 클로징 ▶ 중개보수받기 ▶ 지속적 관리"로 루틴화되어 있는데요.
오늘 점검할 "광고하기" 과정은 앞단의 물건확보와 뒷단의 고객확보와 연결되어 있는 가장 중요한 과정이며 다음과 같은 방식들이 있습니다.
★ 온라인 광고하기
이제 부동산 중개업에서 온라인 광고하기는 필수 중의 필수가 되었고 그 방식 또한 매우 다양합니다. 한국공인중개사 협회가 운영하는 "한방" 가입과 전 국민 플랫폼인 "네이버 부동산"은 꼭 활용해야 합니다. 여기서 아셔야 할 부분은 한방과 달리 네이버부동산의 경우 바로 광고노출로 연결되는 것이 아니라 특정한 밴더사를 통해야 하는 점이 특징입니다.
◎ 한방 광고하기
"한방"은 한국공인중개사 협회에서 운영하는 플랫폼으로 우리나라 1호 부동산중개거래망입니다. "한방" 물건은 네이버와 KB부동산에 동시에 노출되는데 문제는 뒤에 다룰 밴더사를 통한 물건들보다 가장 하단에 노출된다는 점입니다. 그러나 공인중개사라면 "한방"의 광고를 필수적으로 이용하기를 권하는 이유가 있습니다. 먼저 공인중개사들의 권익을 위한 협회의 가입(필수는 아님)을 통해 다양한 지원을 받을 수 있는데, 가장 핵심은 계약서 작성 및 관리기능입니다. 많은 초보 공인중개사들이 가장 두려워하는 것 중에 하나가 계약서 작성인데요. "한방"은 물건의 종류별과 계약의 유형별로 계약서를 일정 양식으로 갖춰 두고 있어 이를 활용하는 것이 가장 좋습니다. 몇 건의 계약을 진행해 보면 금방 익숙해질 것인데요. 여기저기 사이트나 채널들을 통해 계약서를 다운로드하여 사용하시려는 분이 계시는데 이건 절대 비추입니다. 특히나 초보 공인중개사들에게는 독이 될 수도 있다고 보입니다. 저도 초기에 여러 양식들을 확보 및 다운로드하여 진행과 관리를 시도해 봤습니다만, 문제가 너무 많아 오히려 싹 걷어내고 "한방"프로그램으로 계약서 작성을 일원화하여 작성 및 관리하고 있습니다. "한방"을 이용한 계약서 작성에 관하여는 별도의 포스팅으로 알려드리겠습니다.
◎ 네이버부동산 광고하기 필수
대한민국 국민 플랫폼이 되어버린 초록창 네이버에서 제공하는 "네이버부동산" 광고의 활용은 이제 필수가 되었습니다. 특히 아파트가 주력인 공인중개사들에게는 필수 중의 필수라 하겠습니다. 공인중개사가 아닌 고객의 입장으로 자신의 주거용이나 상업용 부동산을 구해보신 분들은 누구나 "네이버 부동산"을 이용해 보셨으리라 생각합니다. 그러나 공인중개사가 "네이버부동산"에 접근 및 광고하는 방식은 좀 다릅니다. 네이버랑 계약하고 직접적으로 광고를 노출할 수 있는 것이 아니고 네이버와 협약을 맺은 밴더사를 이용해야 합니다. 대표적 밴더사들로는 "매경/한경/부동산써브/부동산뱅크/부동산114/공실클럽" 등이 있고 이 외에도 아주 많은 밴더사들이 있습니다.
특정 밴더사를 제가 홍보할 수는 없을 것이구요. 저는 "매경"과 "부동산써브"를 사용해 보았습니다. 각 밴더사들의 계약 조건을 보면 그다지 큰 차이가 있는 것 같지 않고 제공하는 서비스 역시 비슷한 것 같아요. 그때 그때 프로모션(할인정책이나 건수 추가 제공)도 제각각이라 공인중개사님들이 선택하시면 될 텐데요. 6개월 정도 단위로 2~3곳 정도 계약해서 써보시면 자신에게 맞는 밴더사를 찾으실 수 있을 것 같습니다. 또한 요즘은 2곳 이상을 동시에 이용하여 공격적으로 광고활동을 하는 공인중개사님들도 많이 계신 것 같고 나름 권장해 볼 만한 사항으로 판단합니다.
위 밴더사들을 검색 해 보고 전화연락 해서 자신의 사무소명과 연락처를 알려주면 담당자를 배정하여 안내 연락이 옵니다. 설명을 들어보시고 자신의 상황에 맞는지 판단 후 회원가입 및 상품선택을 진행하시면 되는데요. 가급적 6개월 계약을 추천드립니다. 3개월은 좀 짧고 1년은 좀 깁니다. 제공 서비스는 비슷하겠지만 자신에게 맞는 밴더사가 있는 것 같아요. 6개월 정도 단위로 2~3곳 정도 사용해 보신다면 그 기간 안에서 스스로 판단하여 계속 거래할 수 있는 밴더사를 고르실 수 있을 것입니다.
◎ 다방/직방/공실클럽 등 활용하여 광고하기
만약 이 글을 보시는 공인중개사님이 초보이면서 오피스텔이나 원투룸을 주력으로 선택하신 분들이라면 다방/직방/공실클럽의 활용을 적극 추천드립니다. 거의 필수적 광고 수단이라고 해도 과언은 아닐 텐데요. 거주할 오피스텔이나 원투룸을 구해본 적이 있다면 소비자의 입장으로 돌아가 보세요. 이유는 명확하게 보일 겁니다. 오피스텔이나 원투룸을 찾다 보면 네이버 부동산 몇 번 들여다보다 직방/다방으로 자연스럽게 유입되게 되고 그곳에 광고 매물이 훨씬 많은 것을 알게 되셨을 겁니다. 직방/다방이 이 매물들 위주로 적극적으로 홍보하고 영업해 온 때문이라고 생각되네요. 아무튼 오피스텔과 원투룸을 주력 매물로 선택하셨다면 일정 부분 비용 부담이 있더라도 최소 1년 정도는 활용해 보신 후 판단하시기 바랍니다. 그 효과를 알게 되면 아마 지속적으로 활용하게 될 것이고요. 공인중개사들에게 광고비 지출은 필수불가결한 고정지출임을 알게 되실 겁니다. 임차료/관리비 제외한 가장 큰 고정비용이며 공격적으로 홍보마케팅을 진행하는 사무실은 임차료/관리비 이상의 지출을 하는 곳도 있을 정도입니다.
◎ 블로그/유튜브/네이버TV 등 활용하여 광고하기
많은 분들이 초보 공인중개사들에게 "블로그" 나 "유튜브"가 필수인 듯이 홍보하기도 합니다만, 제 개인적 소견으로는 매물 홍보 수단으로는 적합하지 않다는 판단입니다. 블로그 글쓰기나 유튜브 영상 제작은 생각보다 많은 시간이 소요됨에 반하여 매물 거래는 매매든 임대든 생각보다 빨리 진행됩니다. 또한 마치 전속 물건인양 접수를 하지만 여기저기 동시에 매물을 내놓는 매도인/임대인이 많습니다. 거래가 완료되면 매물은 신속히 내려야 합니다. 여차하면 허위매물의 심각한 문제에 봉착하게 되고 신고 등으로 과태료 대상이 되기도 합니다. 요즘 가장 민감한 이슈가 광고표시법 위반 문제이고 현업 공인중개사들이 가장 힘들어하는 부분이라 더 위험합니다. 그래도 블로그 운영을 필수라고 동의하신다면 이 블로그는 매물 홍보용이 아닌 사무실 홍보용이나 브랜딩 정도로 활용하시기를 추천드립니다. 직접적 매물 홍보용으로 쓰지는 말고 자신의 사무실에 대한 소개나 부동산시장이나 정책 등의 전반적 소개 채널 정도로 활용해야 뒤탈이 없을 광고 채널입니다. 블로그로 매물 관련 정보 올릴 시간이면 네이버부동산이나 다방/직방에 광고하시고 관리하시는 편이 훨씬 효율적입니다. 같은 이유로 유튜브 활용 광고는 더욱더 비추입니다.
★ 오프라인 광고하기
중개업의 전통적 방식인 오프라인 광고도 여전히 유효하고 꼭 하셔야 할 방식입니다.
◎ 명함돌리기
이 방식은 아파트나 오피스텔 등 주거용 부동산이 주력이 분들은 대상이 아니고요. 원투룸(통건물)이나 상가 등을 주력으로 선택하신 분들에게는 여전히 좋은 전통적 광고기법입니다. 특히 상가를 주력 매물로 선택하신 분들은 새벽이나 아침 이른 시간을 선택하여 집중적으로 명함을 돌리셔야 합니다. 초보 공인중개사의 경우 직접 대면 방식에 부담을 많이 느끼시는 관계로 상가 손잡이나 우편함 등에 꽂아두기 등을 실천해 보시기 바랍니다. 스스로 조금만 더 부지런해지면 저비용/고효율의 광고방식이 될 것입니다. 아무리 온라인 광고가 대세가 되었다고 해도 이 방식은 초보 공인중개사들의 멘털관리나 자기 관리를 위해 꼭 한 번은 실천에 옮겨 보시기를 추천드립니다.
◎ 전단지 광고
아파트를 주력 매물로 삼으셨다면 적극 추천할 광고기법입니다. 요즘은 아무 곳에나 부착할 수 없는 것 아시죠. 아파트 엘리베이터나 게시판에 일정 비용을 지불하고 진행할 수 있는 광고입니다. 이 역시 직접적 매물 광고라기보다는 자신의 중개사무소의 개소 및 존재를 알리는 광고가 되겠지요. 브로슈어를 만들어 우편함에 꽂는 방식도 전통적 방식이나 넘쳐나는 광고물들로 인해 오히려 역효과라는 중개사님들이 더 많은 것 같습니다.
◎ 입간판/현수막/배너 등 활용 광고
초기 공실이 많은 신도시나 신축 아파트 단지에 자리 잡은 공인중개사님들이 많이 사용하는 방식입니다. 제작비 대비 효율은 좋은 광고기법입니다. 또한 자신의 부동산 사무소 개소를 알리는 좋은 방식이기도 하지요. 문구는 나름 창의적이고 각인 효과 있게 만드는 연습도 꾸준히 하시기 바랍니다. 제작비를 더 절감하기 위해서는 "캔바"나 "미리캔버스" 등 무료사이트의 기초적 방식을 배워두기를 추천합니다. 외부 업체를 이용하여 대량 제작하는 것은 초보 당시에는 피하기를 바랍니다. 대량으로 제작한들 소진하기 전에 사무실을 이전하거나 다른 사정으로 그냥 폐기해야 하는 경우를 너무 많이 보았습니다. 초보 공인중개사들은 직접 소량으로 제작하여 활용해 보시다가 사무실이 어느 정도 안정화되면 그때 외부 업체를 통한 주문제작으로 활용하셔야 비용도 절감되고 스트레스도 덜 받으실 겁니다.
◎ 차량광고/설명회 개최 등
이 부분도 광고기법이라고 소개를 할 수 있겠습니다만, 구체적 매물 광고라기보다는 자신의 사무실 브랜드화 내지 확장의 과정에서 이루어지는 방식이므로 초보 공인중개사님들을 대상으로 한 광고기법 안내로는 부적절하므로 이런 방식도 있다는 정도로 마무리합니다.
★ 결 론
오늘은 매물 광고하기를 주제로 다뤄 보았습니다. 매물광고의 과정은 중개의 꽃이라고 불릴 만큼 부동산 중개에서 가장 핵심이 됩니다. 우선 확보된 매물을 홍보하여 매수/임차 고객을 발굴하는 과정으로 출발하지만 이러한 과정을 통하여 신규 매물 매도/임대 고객까지 확보하는 핵심고리가 되기도 합니다. 확보한 매물의 광고로 고객을 발굴하면서 신규 매물까지 접수받을 수 있는 선순환 구조의 핵심고리가 바로 광고입니다.
공인중개사의 부동산 중개의 전부라고 까지 표현되는 광고를 위해 초보 공인중개사들은 다양한 모든 방법을 시도해 보고 배워야 합니다. 차츰 경험이 쌓이면서 자신의 지역이나 입지, 주력 매물과 고객층에 대한 이해도가 높아지게 되고 스스로 광고 방식을 취사선택하거나 그 집중 비율을 조정할 수 있게 될 것입니다. 개인적 편차가 있겠지만 보통 약 2~3년간의 시간이 필요한 과정으로 보입니다. 공인중개사 업무 꽃이라 할 수 있는 광고 기법을 소개드렸고요. 이어서는 발굴된 고객들과의 소통과정인 브리핑에 대해 다뤄 보겠습니다.