공인중개사가 물건을 접수받아 광고하고 고객을 발굴하면 이제 계약서를 작성하는 단계에 들어갑니다. 초보 공인중개사들은 이 계약서 작성에 대한 심한 압박을 느낍니다. 공포를 느낀다고까지 하죠. 혹시나 계약서 작성에 문제가 있어 중개사고가 나면 어떻게 하느냐에 대한 걱정입니다.
충분히 이해합니다만 아래 글을 보시면 마음의 부담을 좀 더실 수 있으리라 생각합니다. 계약서 작성은 물건마다 다르고 특별한 기법이 있는 것은 아니므로 이 글은 계약서 작성 방법에 관한 글이 아니라 마인드를 중심으로 쓴 내용입니다. 물건별 계약서 및 확인설명서 작성 방법은 별도로 소개하겠습니다.
계약서 작성의 기본
대부분의 공인중개사들은 한국공인중개사협회에 가입을 하고(의무는 아님) 공식 프로그램인 "한방"을 사용하게 됩니다. 공인중개사 입장에서 보면 아주 잘 만들어진 프로그램입니다. "한방" 프로그램에 최대한 빨리 익숙해져서 자유자재로 활용할 수 있어야 합니다. 협회 사이트에 활용 동영상 강의가 있습니다. 최근에 각 항목별로 업데이트해 둔 활용강의를 약 2~3회 반복해서 돌려보시기를 추천드립니다.
"한방" 프로그램의 두 번째 꼭지인 계약관리로 들어가서 "계약서 작성"을 선택하면 각 부동산의 물건 종류별로 계약서가 포맷되어 있습니다. 이 중 여러분들이 작성할 물건을 선택하면 기본 포맷된 계약서가 팝업으로 뜹니다. 대부분의 계약서는 필수사항이 정형화되어 있으니 부동산계약서의 공통요소인 물건의 표시, 기본적 거래조건(금액과 기간 등), 특약, 당사자 및 중개사무소의 항으로 이루어집니다.
물건의 표시부분은 대장을 발급받아 대장의 내용대로 그대로 쓰시는 것이 제일 명확하고 안전합니다. 기본적 거래조건인 금액(매매가/전세금/월세의 경우 보증금과 차임)과 계약기간을 협의된 내용대로 채우시면 되겠죠. 거래당사자의 인적사항도 신분증과 등기부에 확인된 내용대로 작성하시면 됩니다.
계약서 작성에서 가장 중요한 부분은 특약사항입니다. 일단 정형화된 특약내용을 거래 상황에 맞게 변형하고 그 하단에 추가적 사항을 쌍방 고객과 합의된 내용으로 채우시면 되는데요. 초보 단계라면 가급적 많은 내용을 넣으시길 추천합니다. 주의할 것은 깔끔한 표현이 아니라 그 상황에 맞는 내용을 잘 써주시는 것입니다. 베테랑 공인중개사들과 공동중개를 하다 보면 소위 "허접한" 계약서처럼 보이는 경우가 많은데요. 표현이 구어체 같아 이상한 분도 있고 맞춤법도 엉망인 계약서도 있습니다. 그러나 핵심 사항과 특약은 안 빠져 있고 구체적입니다. 이게 중요한 거죠.
계약서보다는 확인설명서에 주의
공인중개사들이 가장 어려워 하는 부분이 확인설명서입니다. 사실 계약서로 인한 중개사고라고 하면 거의 확인설명서에서 일어납니다. 잘 아시다시피 확인설명서는 4종으로 구성되어 있고 대부분의 중개사들은 확인설명서1(주거용)과 확인설명서2(비주거용)만을 사용하게 될 겁니다. 토지를 전문으로 하는 분들을 제외하고는 확인설명서3(토지)와 확인설명서4(입목,광업재단,공장재단)은 보통의 공인중개사는 평생 가도 한 번조차 쓸 일이 없는 서류입니다. 그냥 시험용이었던 정도로 넘어갑시다.
확인설명서 작성에는 두가지 대원칙만을 머리 속에 두시기 바랍니다.
1. 관련 항목은 공란없이 반드시 채운다. 그래서는 안되겠지만 일부 오타나 오류가 있을 수 있더라도 일단 채우시기 바랍니다. 아무 내용도 없는 공란이 나중에 더 큰 문제가 되는 경우를 많이 접하게 됩니다. 관련 항목은 반드시 채우되 정확하게 채우시기 바랍니다.
2. 물건에 관한 부분은 대장(건축물대장과 토지대장)에 있는 내용을 그대로 쓰셔야 안전합니다. 내진설계나 내진능력은 별도의 사이트를 찾아 작성해 주면 되구요. 권리관계는 등기부를 기준으로 하되 주거용의 경우 "계약갱신요구권 행사여부"등은 반드시 당사자에게 확인해 두어야 합니다. 용도지역/용도지구/지구단위계획구역 등은 자신이 중개하는 지역에 관하여는 가장 기본적으로 파악해 두셔야 합니다. 입지조건에 관하여도 공인중개사라면 꿰고 있어야 할 자기 지역의 기본 정보라 봐야겠지요. 내외부 상태 등은 물건접수 당시에 미리 잘 파악해 둔다면 더 좋겠지만 전속물건이 아닌 경우는 과도한 에너지 낭비일 수도 있으니 가망 고객 발굴되면 확인하셔도 좋습니다.
이 글은 계약서와 확인설명서에 대한 구제척 작성법 안내가 아니라 마인드에 관한 내용이라 말씀 드렸는데요. 각 물건별 계약서 작성법과 확인설명서 작성법 및 이를 채우기 위해 필요한 관련 사이트에 관하여는 별도의 안내글로 알려드리겠습니다. 우선 이 글을 보시는 공인중개사님이라면 위 두 가지 사항은 반드시 머리속에 담고 있는 원칙이 되셔야 합니다.
연습과 직간접 경험이 중요
부동산계약서는 정형화되어 있고 기본적 조건에 대하여는 작성이 금방 익숙해 질 수 있습니다. 계약서는 특약을 잘 쓰는 것이 중요하고 확인설명서는 충실히 잘 채우는 것이 중요합니다. 이를 위해서는 혼자서 다양한 조건을 가정하여 작성해 보는 연습을 해 보세요. 인적사항은 등기부와 자신의 가족의 인적사항으로 연습해 보시면 됩니다. 개업 초기에 고객이 별로 없는 초보 공인중개사님들은 이 연습의 시간을 반드시 가지도록 추천드립니다.
더 확실하고 강렬하게 배울 수 있는 과정은 여러 선배/동료 공인중개사들과의 공동중개입니다. 물건 확보와 관리의 글에서 소개한 바와 같이 인근 선배/동료 공인중개사와의 유대관계를 잘 만들어 가야 하는 큰 이유 중의 하나입니다. 공동중개를 통해서 배우게 되고 공동중개를 준비하는 긴장감 속에서 더 확실하게 나의 지식과 경험으로 쌓이게 됩니다. 물론 각자의 고객을 우선시하는 과정에서 일부 마찰이나 갈등이 있을 수 있지만 이를 조정하고 해결하는 것도 공인중개사의 아주 큰 능력이 됩니다.
중개사고는 계약서 작성이 아니라 중개과정에서 일어납니다.
많은 초보 공인중개사들이 계약서 작성으로 인한 중개사고를 걱정하지만 현실은 그렇지 않습니다. 중개사고는 계약서 작성 단계가 아니라 중개를 하는 과정에서 일어납니다. 부동산계약서와 확인설명서는 아주 정형화되어 있습니다. 중개시나 평소 연습시에 "한방"을 빨리 익혀 두시면 계약서 작성에서는 큰 문제가 일어나지 않습니다. 양타라면 관련 내용과 자료 확보에서 미리 작성해 두시고 체결시에 일부 오타 등만 수정하면 됩니다. 공동중개라면 초보임에 대한 양해를 구하고 상대방 공인중개사님의 도움을 받으셔도 됩니다. 어차피 상대 공인중개사님도 계약을 잘 마무리 하기를 원할테니까요.
중개사고는 오히려 계약체결 전단계에서 많이 일어납니다. 특히 요즘 고객들은 손품/발품으로 매우 많은 정보를 가지고 오고 매우 똑똑하며 예민합니다. 예민함은 이해 못할 바가 아닙니다. 방송만 틀면 나오는 전세사기 등의 기사에 아주 민감해져 있고 이 부분은 우리 공인중개사들에게도 책임은 있으니까요. 그러다 보니 중개과정에서 소소한 언쟁과 감정 손상이 있을 수도 있는데요. 이 부분이 나중에 중개사고처럼 비화되기도 합니다.
중개보조원을 사용하는 경우라면 꼭 신분을 먼저 밝히도록 교육하셔야 합니다. 중개보조원들 중 베테랑들이 워낙 많아 대표나 소장을 무시하는 경우도 있지만 우리가 책임져야 하는 부분이므로 자존감 지켜드리면서 이 부분 강조해 두세요. 또한 고객과의 마찰은 아무리 사소한 부분이라도 절대 피해야 합니다. 초보 공인중개사들은 누가 그러겠냐 싶겠지만 현업에서는 아주 빈번하게 일어나는 일입니다. 우리는 부동산이라는 재화를 다루지만 사실은 사람을 다루는 직업입니다. 가장 기본적으로 보이는 이 과정에서 벌어진 일들이 나중에는 중개사고라는 화살이 되어 돌아옵니다. 명심하시자구요.
현업 공인중개사로서 꼭 드리고 싶은 말씀은 고객과의 소통 과정에서 전문가라는 스탠스를 반드시 지키시라고 권합니다. 아무리 많은 정보를 가진 좋은 직업군의 고객이라 하더라도 그 지역 부동산에 관한 한 여러분들이 최고의 전문가입니다. 이런 마인드로 고객을 대해야 신뢰도를 더 높일 수 있고 차별화하여 계약으로 이어질 수 있습니다. 다만 너무 저자세나 고자세는 피해야 하고 공동중개시에는 상대방 공인중개사에 대한 존중도 꼭 필요합니다. 고객 하나를 잃는 한이 있더라도 선배/동료 공인중개사를 잃어서는 안됩니다.