부동산 중개의 현업에서는 "보약보다 좋은 것이 계약"이라고 합니다. 물건확보와 광고를 통한 고객을 발굴하고 이들을 부동산계약으로 이어야 수입이 발생하는 직업이니 너무도 당연한 표현일 겁니다. 양타든 공동중개든 공인중개사가 무사히 계약을 마무리지었다면 이제 남은 것은 중개보수 청구입니다. 많은 공인중개사들이 계약을 마무리하고도 중개보수 문제로 전전긍긍할 경우가 많습니다. 돈이라는 건 내 계좌, 내 주머니에 들어와야 내 것이니까요.
아주 열심히 깔끔하게 부동산 중개계약을 마쳤음에도 중개보수를 제대로 받지 못한다거나 분쟁으로 번지는 경우는 현업에서는 너무 흔한 과정입니다. 이 글은 우리 공인중개사들의 노력에 대한 정당한 댓가인 중개보수를 받는 과정에 대하여 함께 고민하고 공유하는 과정입니다.
현실은 잔금시, 베테랑 공인중개사는 계약체결 시
중개보수는 공인중개사법 제32조에 근거가 있고, 그 지급시기는 공인중개사법 시행령 제27조의 2에 있습니다. 지급의 근거야 명확한 것이고 거래관행으로도 당연하지만 지급시기와 관련하여 초보와 베테랑 공인중개사의 차이가 있습니다.
시행령에서는 "중개보수의 지급시기는 개업공인중개사와 중개의뢰인간의 약정에 따르되, 약정이 없을 때에는 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 한다"라고 규정하고 있습니다. 이 조항과 일반적 거래관행에 따라 통상 중개보수를 잔금일에 지급받는 경우가 대부분입니다. 그러나 베테랑 공인중개사들은 계약 체결일에 받는데 이는 공인중개사의 능력을 가르는 숨은 기준이기도 합니다.
이 규정은 거래의 기본적 관행에서 나왔습니다. 매매든 임대차든 계약을 체결하고 잔금 및 소유권이전(매매의 경우), 잔금 및 인도/입주(임대차의 경우)가 이루어지지 않은 상황에서 중개보수를 지급하려 하지 않음이 인지상정입니다. 계약은 중도에 파기될 수도 있는 문제여서 공인중개사 입장에서도 굳이 계약 체결 시에 청구하려 하지 않는 면도 있지요.
그러나 베테랑 공인중개사들은 계약체결과 동시에 중개보수를 지급받는 경우를 많이 봅니다. "약정이 없을 때 잔금 시"가 되지만 "약정에 따르되"를 이용하는 거지요. 물론 물건을 접수받거나 의뢰받을 때 전속중개계약을 체결하지 않은 한 이 부분을 문서화해 두는 경우는 드뭅니다. 다만 고도의 신뢰를 쌓아가면서 이 규정에 근거하여 "계약 시 지급"의 약속을 받아 두는 것이 베테랑 공인중개사입니다.
"약정이 있으면 약정에 따른다"는 조항을 근거로 계약 체결 시 지급을 약속받고 실제로 청구하여 지급받는 것에는 두 가지 장점이 있습니다.
먼저 계약 체결 이후 잔금 시까지 계약의 완벽한 이행을 위하여 최선을 다할 수 있는 장점이 있습니다. 잔금시 지급받게 되는 경우 중도에 계약이 파기되면 당사자간의 배액 배상이나 포기의 문제만 발생하고 중개보수 반환의 문제는 없기 때문에 현실에서 대부분의 모습이 됩니다. 그러나 공인중개사가 중개보수를 계약체결시 지급받게 되면 계약의 유지 관리에 쏟는 관심과 에너지는 그 이상이 되는 장점이 있습니다. 중개보수 반환의 번잡함을 어떻게든 피해야 하므로 더 열심히 신경을 쓰게 되는 면이 있다는 것이죠.
다음으로 중개의뢰인(특히 임대인의 경우가 대부분)과의 고도의 신뢰를 쌓게 되어 그 물건을 전속화할 수 있는 장점이 있습니다. 다른 공인중개사들은 관행적으로 잔금시 받는데 이 공인중개사는 계약 시 바로 지급받아 간다는 이미지는 상당한 자신감으로도 비춰집니다. 물론 오랜 기간 임대업을 해온 분들 중 계약시 지급이 몸에 밴 예외적인 경우도 있습니다만 그건 우리의 영역은 아닌 거잖아요. 다른 공인중개사들과 차별화해서 계약시 청구하고 지급받은 후 최선을 다해서 계약의 마무리까지 관리하는 모습은 정말 큰 신뢰를 만들게 되고 베테랑 공인중개사로 인식시키는 좋은 방법이 됩니다.
수수료나 복비가 아닌 중개보수라 부르자.
현업과 거래관행에서는 중개보수를 "수수료"나 "복비"라고 합니다. 그러나 정확히는 "중개보수"입니다. 중개업무는 민법상 위임에 준하는 무명계약이라는 것이 대법원 판례의 입장입니다. 공인중개사는 의뢰인으로부터 물건의 매도와 임대, 매수와 임차의 위임계약을 체결한 것이고(비록 구두상이지만) 이를 이행한 것이니 "보수"가 정확한 표현입니다.
"수수료", 특히 "복비"는 관행적 표현이지만 비하적 표현이기도 합니다. 물론 이 용어를 가지고 고객과 부딪힐 필요나 이유는 어디에도 없습니다. 고객이 "수수료", "복비"로 표현하더라도 우리는 끝까지 "중개보수"라는 단어를 씁시다. 넉살 좋은 공인중개사님이라면 농담 삼아 툭 던져보며 고객의 뇌리에 "수수료", "복비"가 아닌 "중개보수"라는 단어를 각인시켜 보기를 권합니다. 변화는 이렇게 우리가 만들어 가야 하는 거 아닐까요. 우리의 자존감과 위상은 우리가 만들어 가야 합니다.
당당하게 청구하고 원칙은 지키자.
가끔 열심히 최선을 다해 중개를 마무리하고도 중개보수 청구에 애를 먹는 공인중개사들이 많습니다. 성향의 차이가 가장 크겠지만 우리는 자영업자이고 사업자입니다. 내게 주어진 위임 업무를 최선을 다해서 수행한 것이니 당당하게 청구하도록 합시다. 개개인의 성향 차이와 현장에서의 분위기 차이로 어떤 어감으로 전달될지는 각자의 상황에서 세련되게 처리하되 청구하는 모습은 당당하고 자연스럽게 합시다.
가급적 중개보수는 정해진 요율대로 받도록 합시다. 더 지급받게 되는 상황은 각자 알아서 판단하실 일이지만 정해준 요율보다 적게 받기는 피하셔야 합니다. 요율보다 적게 받겠다고 고객을 유혹하는 행위는 절대 하시면 안 됩니다. 소위 그 지역의 물을 흐리게 되어 중장기적으로는 다른 사무소에도 피해를 주게 되고 결국 그 피해가 자신에게 되돌아 온다는 사실을 아셔야 합니다. 우리 공인중개사는 전문가입니다. 전문가의 위상에 걸맞게 원칙을 지켜서 당당하게 청구하여 지급 받읍시다.
계약으로 중개행위가 마무리된 것은 맞지만 중개한 물건에 대하여 계속 신경 쓰고 관리해야 합니다. 계약이 끝나고 소유권이전이나 인도(입주)가 끝나게 되면 매도인과 임대인보다는 매수인과 임차인과의 소통이 많아집니다. 이것저것 사소한 질문일 수도 있고 때로는 클레임으로 오기도 합니다. 계약이 마무리되었다고 나 몰라라 해서는 안됩니다. 매수인은 앞으로 매도인이나 임대인으로 전환될 것이고 임차인은 다음 임대차의 좋은 고객이 되기도 합니다. 사후관리에도 더 철저해지는 공인중개사로 이를 통해 매출의 증대는 물론 더 성장하고 더 전문가다운 면모로 발전하는 과정이 될 것입니다.