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부동산을 경매로 취득하고자 하는 투자자에게 권리분석은 필수입니다. “권리분석”이란 대상 부동산과 관련된 제반 권리의 선후와 금액 등을 확인하는 절차를 말합니다. 부동산경매에 관심을 갖게 되면 가장 많이 듣는 단어가 “권리분석”과 “임장의 중요성”일 겁니다.
만약 권리분석도 없이 경매에 참여한다면 외형상 아무리 좋아 보이는 물건이라도 실패한 투자가 되거나 취득 과정에서 많은 문제가 발생할 수도 있습니다. 오늘은 권리분석의 가장 기본적 자료를 알아봅니다. 그러면 왜 임장의 중요성이 강조되는지도 자연스럽게 이해하게 될 것입니다.
부동산 등기사항증명서
모든 부동산은 부동산등기사항증명서(일상적으로 “등기부등본”이라 부르던 공문서의 이름이 바뀜)를 통하여 기본적 표시에 관한 사항과 권리관계를 대외적으로 공시되고 있습니다.
등기사항증명서는 부동산의 지번이나 면적 등을 표시하는 표제부와 소유권을 공시하는 갑구와 소유권 외의 권리를 공시하는 을구로 구성되어 있습니다. 갑구에는 소유권, 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매개시결정등기 등이 공시되어 있는데 경매에 참여하려는 사람들이 주의해서 봐야 할 권리는 가등기, 가처분, 예고등기입니다. 을구에는 저당권, 근저당권, 지상권, 지역권, 전세권이 기재되어 있고 각 등기의 등기순위를 잘 확인해 보아야 합니다.
갑구나 을구의 같은 구에 있는 권리는 순위번호로 권리관계의 선후를 판단하게 되니 시각적으로 분명히 드러나서 확인에 큰 무리는 없습니다. 그러나 갑구와 을구 사이의 권리의 우열관계는 등기소에 접수 당시 부여된 일련번호인 접수번호로 결정되고 각 개별구로 나뉘어 있으므로 반드시 선후를 비교하고 따져 볼 줄 알아야 합니다.
부동산경매에서 권리분석을 한다는 것은 이 갑구와 을구의 권리순위를 따지는 것이 전부라고 해도 과언은 아닙니다. 물론 등기사항증명서에 공시되지 않지만 권리순위에서 매우 중요한 주택임차권(주거용 부동산의 경우)이나 상가임차권(상업용 부동산의 경우)도 별도로 반드시 확인해야 합니다. 공식적 기록에는 등장하지 않는 유치권 등도 권리분석의 한 부분이므로 임장을 통한 현장확인도 필수입니다.
매각물건명세서, 부동산현황조사서, 감정평가서
채권자에 의한 경매 신청과 경매개시결정 및 촉탁등기가 완료되면 법원은 부동산 현황조사와 감정을 진행하게 되고 매각기일과 매각결정기일을 지정하게 됩니다. 법원은 매각기일 7일 전까지 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 감정평가서를 비치하여 일반에 열람을 할 수 있도록 하고 있습니다.
부동산현황조사서에는 부동산의 현황, 점유관계 조사서, 임대차관계조사서, 주민등록 관련사항 등이 첨부되어 있으니 이를 통하여 소유자나 채무자가 점유하고 있는지 여부와 임대차현황을 확인하여야 합니다. 특히 임차권은 등기사항증명서에 공시되지 않은 숨은 권리이므로 임차인의 인적사항, 점유범위, 보증금, 월세, 임차기간 확정일자 여부, 배당요구 사항을 반드시 체크해야 합니다.
감정평가서를 통해서는 제시외 물건의 내용과 아파트나 빌라 또는 오피스텔과 같은 집합건물경우 대지권 관련 사항도 확인하여야 합니다. 3일 전까지 공시하도록 되어 있으니 반드시 이를 통하여 최종 권리분석을 마무리하고 입찰 당일 1시간 정도 전에 경매법원에 도착하여 매각물건명세서, 부동산현황조사서, 감정평가서 사본을 다시 열람한 후 입찰에 참여할 것을 추천드립니다.
원본을 열람할 수 있도록 한 구 민사집행법이 개정되어 현재는 사본으로 열람하게 하여 경매 참여 의사자들의 혼잡과 어수선함을 피할 수 있도록 하였습니다. 사본으로 열람할 수 있게 하면서도 이해관계인들이 배당요구종기까지 채권신고를 하게 되어 있으므로 매각물건명세서에 명시된 권리관계를 확정적으로 판단하여 경매에 참여해도 큰 위험은 없도록 하고 있습니다.
기타자료
경매로 부동산을 취득하고자 하는 사람들은 자신이 관심이 있는 지역과 물건을 중심으로 사전에 경매대상 물건의 공시를 꾸준히 확인하여야 합니다. 만약 관심 물건이 등장한다고 하면 건축물대장(아파트나 빌라의 경우 집합건물대장), 토지(임야)대장, 지적도, 토지이용계획확인원 등의 자료는 필수적을 챙겨봐야 합니다.
각종 경매정보지에도 이를 확인하여 반영한 자료가 뿌려지고 있으나 이를 맹신해서는 안됩니다. 직접 공부를 발급받아 확인하는 것은 경매 참여자의 기본 중의 기본입니다. 또한 경매정보지도 입찰 7일 전 입찰물건명세서의 열람 등으로 임차인의 현황을 기재하므로 가끔 누락되거나 잘못 기재된 경우도 있으니 반드시 직접 확인하기를 추천합니다.
임장의 중요성
요즘은 각종 지도 포털사이트에서 생생한 거리뷰를 제공하고 있습니다. 그러다 보니 인터넷에서 거리뷰를 통하여 외관이나 기본적인 내부사진과 평형 및 구조를 확인할 수도 있게 되어 임장(현장에 임함)을 가보지 않는 경우도 있는데 절대 금물입니다.
부동산매수의 기본은 임장입니다. 현장답사를 통하여 건물이 타인 소유의 토지를 점유하고 있는지, 건물의 입지와 상권분석을 통한 투자가치, 건물의 손상 및 사용상의 문제점, 이해관계인의 점유여부를 확인하여야 합니다. 공적 장부에 드러나지 않는 유치권은 현장에 플랭카드 등으로 공시하고 있으니 이 또한 가볍게 여길 사안은 아닙니다. 주변의 여러 공인중개사사무소를 방문하여 실거래가격을 확인해야 하는 것 역시 빠트려서는 안 될 체크사항입니다.
부동산경매는 통상의 시세보다 저렴한 가격에 좋은 물건을 취득할 기회이므로 부동산 투자자들의 많은 관심 분야입니다. 그러나 부동산은 대한민국에서 가장 비싼 재화이므로 그 리스크 관리는 다른 투자와는 차원을 달리 하여 접근해야 합니다. 위에서 안내한 모든 공적 장부를 직접 확인해야 하고 대상 물건의 꾸준한 임장을 통하여 그 가치를 판단할 수 있어야 진정한 경매투자의 장점과 매력을 누릴 수 있을 것입니다.