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부동산경매는 법원을 통한 채무자 부동산의 처분과정을 통해 채권자의 채권회수의 기회를 보장하는 절차입니다. 외부에서 이 경매과정에 참여하려는 사람들에게는 입찰절차를 거쳐 통상적 매매보다 좋은 조건으로 부동산을 취득할 수 있는 기회가 되기도 합니다.
오늘은 채권자나 채무자의 입장이나 외부 경매 참여 희망자의 입장과 무관하게 법원을 통한 일반적 부동산경매의 과정의 흐름을 전체적으로 알아보려 합니다.
법원 내부에서의 경매 준비
채권자가 채무자의 부동산을 대상으로 경매신청을 하면 법원은 경매를 진행하기 위한 내부적 준비 작업에 들어갑니다. 경매개시결정을 내린 후 결정등기를 관할 등기관에게 촉탁하여 등기부에 공시하도록 조치하고 이해관계인들에게 송달합니다.
현황조사와 감정을 명하여 최저매각가격을 정하고 배당요구종기와 매각기일 및 매각결정기일 등을 정하여 공고하게 됩니다. 매각기일은 결정 및 공고된 날의 10시경 경매 법정에서 진행하게 됩니다. 매각기일 당일에는 입찰사건에 대한 매각물건명세서, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본을 사건번호별로 비치하여 열람을 할 수 있도록 준비해 둡니다.
경매기록의 사본은 매각기일 7일 전에 법원 경매계에서 볼 수 있으나 원본은 입찰 당일 오전 10시경부터 열람할 수 있습니다. 이 경우 경매신청자의 채권액에 대하여 그동안 일부 변제된 경우라면 그 금액을 원본을 통해 알 수 있고 경매신청자가 받아야 할 남은 채권액도 확인할 수 있습니다.
앞선 포스팅에서 1시간 정도 일찍 경매법원으로 가서 다시 최종 확인할 필요가 있다고 한 이유가 이 때문입니다. 또한 후순위 임차인의 대위변제 등도 파악할 수 있습니다. 과거에는 대항력 있는 임차인의 배당철회로 의도치 않게 임차권을 인수해야 하는 손해를 입을 가능성도 있었으나 민사집행법에서는 배당요구종기까지만 가능하도록 규정하여 이제 이러한 위험은 제거되었습니다.
매각기일(입찰당일)의 입찰절차
입찰표의 작성
입찰하고자 하는 사람은 경매 법정에서 배부해 주는 입찰표에 사건번호, 부동산의 표시, 입찰자의 이름과 주소(대리인을 통하여 입찰하는 때에는 대리인의 이름과 주소), 입찰가격을 적고 입찰보증금액도 기재하여야 합니다. 보증금액란과 입찰금액란을 한글로 써서는 안 되며 반드시 아라비아숫자로 기재하여야 합니다.
입찰표는 기재 내용이나 숫자를 정정할 수 없도록 하고 있으므로 만약 오타가 있다면 새로운 입찰표를 교부받아 다시 작성하여야 함에 주의하세요. 경매 초보자가 많이 하는 실수 중 하나가 물건번호와 사건번호의 혼동입니다. 물건번호는 하나의 사건번호에 여러 개의 물건번호가 있는 것이며 만일 하나의 사건에 물건이 여러 개일 경우도 있어 각각의 물건번호별로 입찰표를 따로 작성해야 하는 경우도 있다는 사실에 주의해야 합니다.
입찰표의 제출
작성한 입찰표는 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입하는 방식으로 진행합니다. 입찰표의 제출 자체로 해당 부동산의 매수신고를 한 것으로 보아 한 번 제출된 입찰표는 취소나 변경 또는 교환이 불가능합니다. 이를 허용하면 담합의 우려도 있고 입찰표를 제출한 뒤 다른 입찰자의 입찰내용을 알고 재입찰하게 되는 등유의 불공정한 상황이 발생하기 때문입니다.
입찰보증금 제공
입찰자는 해당 물건에 대하여 적정하다고 스스로 판단한 매수금액을 입찰표에 기재하게 됩니다. 입찰금액은 일정한 금액으로 표시하여야 하고 입찰가격에 대한 비례율로 표시하는 것은 허용되지 않습니다. 또한 입찰금액은 최저매각가격 이상의 금액이어야 합니다. 경매 입찰에서 가장 중요한 것은 입찰보증금으로 최저매각가격의 10%를 제공해야 한다는 사실입니다.
입찰보증금의 제공방법으로는 금전과 자기앞수표 외에 은행 등과 지급보증위탁계약이 체결된 사실을 증명하는 문서(보증보험증권)의 3가지 방식으로 가능합니다. 그러나 부동산은 대부분 상당한 고가이므로 최저매각가격의 10%도 매우 큰 금액입니다. 따라서 입찰자는 미리 경매 법원 내 은행에 들러 자기앞수표를 준비하여 입찰에 응하게 됩니다. 사실 대부분의 거래가 신용카드나 체크카드로 이루어지고 현금거래가 거의 사라진 요즘 자기앞수표를 여전히 활용하는 보기 드문 사례라 경매 초보자들은 미리미리 준비할 필요가 있습니다.
입찰봉투는 황색과 흰색의 두 종류가 제공됩니다. 흰색의 작은 봉투에는 입찰보증금을 넣고 봉한 후 제출자 도장을 날인하고 사건번호, 물건번호, 제출자의 성명을 기재합니다. 황색의 큰 봉투에는 작성한 입찰표와 입찰보증금을 넣은 흰색 봉투를 넣은 다음 봉하고 외부에 사건번호, 물건번호, 제출자 성명을 기재하여야 합니다. 황색봉투를 입찰함에 넣을 때는 집행관이 신분증의 확인을 거친 후 수취증에 번호를 찍고 날인한 후 돌려주게 되는데 이 수취증은 보증금을 반환받을 때 다시 제출하여야 하므로 각별히 잘 보관하고 있어야 합니다.
입찰의 종결
입찰의 마감 및 개찰
전국의 경매법정은 10시에 개정합니다. 입찰표 작성과 입찰표 제출을 받는 시간은 경매 법정마다 다를 수 있지만 보통 11시에서 11시 30분 정도 사이에는 마칩니다. 입찰을 마감하면 바로 개찰에 들어갑니다. 공정하고 투명하게 최고가매수신고인을 결정하기 위하여 집행관은 입찰표를 개봉할 때 입찰자들을 참여시키기도 합니다.
최고가매수신고인의 결정
개찰 결과 최고 가격으로 응찰하고 정해진 매수신청 보증을 제공한 여부를 확인한 후 최고가매수신고인을 결정합니다. 만약 최고가매수신고인이 두 사람 이상인 경우에는 그들만 참여하는 추가입찰을 실시합니다. 이때 추가입찰자는 전의 입찰가격에 미치지 못하는 금액으로 응찰할 수는 없습니다. 만약 전의 입찰가격보다 낮게 응찰하면 입찰에 응하지 않은 것으로 보아 제외시킵니다. 추가입찰에서도 다시 같은 금액이라면 추첨으로 마무리하게 됩니다. 현실에서는 보기 드문 경우입니다.
차순위매수신고인의 결정
최고가매수신고인 외에 차순위매수신고인도 결정해 둡니다. 최고가매수신고액에서 입찰보증금을 뺀 금액을 넘는 가격으로 입찰에 참가한 매수신고인은 매각기일을 마칠 때까지 집행관에게 차순위매수신고를 할 수 있습니다. 즉 최고가매수신고인이 대금지급 기한까지 완납하지 아니하면 자기의 입찰에 대하여 매각허가를 하여 달라는 취지의 신고를 해 두는 것입니다.
최고가매수신고인이 대금을 납부하지 못하여 재입찰을 거치면 절차가 지연되고 법원의 업무부담이 가중되는 상황을 피하기 위한 예비적 조치입니다. 차순위매수신고인은 최고가매수신고인이 잔금납부를 못할 경우에만 다음 순위로 소유권취득의 기회가 부여되는 것입니다. 이 때 차순위매수신고를 하면 최고가매수신고인의 낙찰대금 완납 때까지는 입찰보증금을 찾을 수 없으므로 주의해야 합니다. 반드시 취득해야 하는 물건이 아니라면 차순위매수신고는 매우 신중하게 판단해야 합니다.