전세계약을 거의 다 마쳤는데 갑자기 이런 말을 듣고는 당황하신 경험이 있거나 지금 이런 상황에 처해 검색을 하셨을 수도 있겠는데요.
"죄송하지만 이 물건은 반환보증 가입이 어렵습니다."라는 말 말입니다.
분명 마음에 드는 집이었고 집주인도 특별히 문제 있어 보이지 않았는데 왜 이런 일이 생기는 걸까요?
실제로 반환보증 가입이 거절되는 이유는 생각보다 다양합니다.
이 글에서는 비교적 자주 발생하는 거절 사례들을 중심으로 어떤 경우 가입이 어려워질 수 있는지 정리해 보겠습니다.
사례 one : 전세보증금이 집값에 너무 가까운 경우
가장 흔한 사례입니다.
집값이 3억 원인데 전세보증금이 2억 8천만 원이라면 어떨까요?
집값과 보증금 사이에 여유가 겨우 2천만 원밖에 없는 셈입니다.
이 상태에서 집값이 조금만 떨어지거나 경매에서 예상보다 낮은 가격에 낙찰되면 보증금 전액을 회수하기 어려워지는 상황이 생길 수 있습니다.
이f런 경우를 흔히 '깡통전세'라고 부르는데 이처험 위험이 큰 경우엔 반환보증 가입이 제한될 수 있습니다.
특히 최근 몇 년간 신축 빌라와 일부 오피스텔에서 이런 사례들이 많이 알려지기도 했습니다.
사례 two : 집에 설정된 대출이 너무 많은 경우
등기부등본의 을구를 보면 근저당권이 설정된 경우가 많습니다.
근저당이 있다는 사실 자체가 문제는 아닙니다.
하지만 선순위 채권이 과도하게 많다면 이야기가 달라집니다.
경매가 진행될 경우 금융기관 같은 선순위 채권자들이 먼저 배당을 받고 나면 임차인의 보증금을 충분히 보호하기 어려울 수 있기 때문입니다.
보증기관도 이 위험을 함께 검토합니다.
사례 Three : 시세를 객관적으로 확인하기 어려운 경우
아파트는 비교적 시세 확인이 쉬운 편입니다.
하지만 일부 오피스텔이나 신축 빌라처럼 거래 사례 자체가 많지 않은 물건은 적정한 주택가격을 판단하기가 쉽지 않습니다.
집값이 명확하게 확인되지 않으면 보증기관 입장에서도 위험을 보수적으로 판단할 수밖에 없습니다.
같은 건물이라도 층이나 향, 면적, 거래 사례 등에 따라 시세 판단이 달라질 수 있어 예상과 다른 심사 결과가 나오는 경우도 자주 있습니다.
사례 four : 권리관계가 복잡한 경우
신탁등기, 가압류, 압류처럼 소유 관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우는 심사에서 중요하게 확인되는 부분입니다.
위반건축물처럼 건축법상 문제가 있는 경우에도 가입이 제한되는 사례가 있습니다.
계약 전에 등기부등본과 건축물대장을 함께 확인해야 하는 이유가 바로 여기에 있습니다.
사례 five : 필요한 요건이나 서류를 갖추지 못한 경우
반환보증은 집 상태만 괜찮다고 자동으로 가입되는 제도가 아닙니다.
신청 기한을 놓쳤거나 보증기관이 요구하는 서류가 누락된 경우에도 심사가 지연되거나 가입이 어려울 수 있습니다.
때로는 임대차계약 내용 자체가 보증기관의 가입 요건과 맞지 않아서 심사 자체가 진행되지 않는 경우도 있습니다.
그래서 계약을 마친 뒤 서둘러 준비하기보다 계약 단계에서 미리 확인해 두는 것이 훨씬 안전합니다.
"거절됐다"는 말이 끝은 아닙니다
반환보증 가입이 어렵다는 얘기를 들었다고 해서 무조건 계약을 포기해야 하는 것은 아닙니다.
먼저 왜 거절됐는지 원인부터 확인하는 것이 중요합니다.
보증금 액수를 조정하거나 계약 조건을 일부 변경하면 가입이 가능해지는 경우도 있고 다른 보증기관에서 다시 심사를 받아볼 수 있는 경우도 있습니다.
구조적인 문제(권리관계나 근저당 등)가 있는 물건이라면 계약 자체를 다시 한번 생각해 보는 것이 오히려 안전할 수 있습니다.
계약 전에 한 번 더 확인하는 습관
전세계약은 적게는 수천만 원 많게는 수억 원이 오가는 큰 계약입니다.
마음에 드는 집이라는 이유만으로 서둘러 계약하기보다 반환보증 가입 가능 여부까지 확인하고 계약하는 습관을 들이는 것이 좋습니다.
반환보증 가입이 계약의 중요한 조건이라면 이를 특약에 명시해 두는 것도 분쟁을 예방하는 좋은 방법입니다.