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암대차3법으로 불리는 법률 중 하나인 세칭 전월세신고 제도(주택임대차계약 신고제도)가 2025년 5월 31일자로 4년간의 계도기간이 종료됩니다. 처음에 2년의 계도기간을 두었었는데 부동산경기 침체와 제도의 홍보 미비 등을 이유로 추가로 2년을 더 추가하여 계도기간을 연장했던 법안입니다.
이제 이 4년의 계도기간을 끝으로 2025년 6월 1일부터 본격적으로 과태료가 부과됩니다. 거래 당사자인 임대인과 임차인도 이에 대한 배경지식을 가지고 있어야 하며 이 둘 사이의 중개업무를 진행하는 공인중개사라면 더욱 완벽한 숙지가 필요합니다.
전월세신고제도란 무엇인가요?
전월세신고제도는 2021년 6월 1일부터 본격적으로 시행된 부동산 관련 제도입니다. 주택임대차 계약 내용을 관할 행정기관에 신고하여 임대차 시장의 투명성을 높이고 세입자의 권리를 보호하기 위한 목적으로 도입된 제도이지요.
이 제도는 일정 금액 이상의 임대차 계약이 체결될 경우 임대인과 임차인 중 어느 한쪽이든지 반드시 계약일로부터 30일 이내에 해당 내용을 신고해야 한다는 의무를 담고 있습니다. 신고 대상이 되는 계약은 보증금 6천만 원을 초과하거나 월세가 30만 원을 초과하는 경우로 서울과 수도권, 주요 도시의 주택 대부분이 이 범주에 해당한다고 볼 수 있습니다.
주택의 유형은 아파트, 다세대, 연립, 단독주택, 오피스텔 등 거주를 목적으로 하는 모든 형태가 포함됩니다. 신고는 가까운 읍·면·동 주민센터에 방문해서 할 수 있으며 인터넷을 통해 ‘부동산거래관리시스템(https://rtms.molit.go.kr/)’에서 온라인으로도 간편하게 진행 가능합니다.
이 제도의 가장 큰 특징 중 하나는 신고를 완료하면 자동으로 확정일자가 부여된다는 점입니다. 확정일자는 임차인이 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권 확보에 중요한 역할을 하며 기존에는 따로 주민센터를 찾아가 확정일자를 받아야 했지만 전월세신고제도가 도입되면서 확정일자와 신고가 동시에 이루어지는 편리함이 생겼습니다.
만약 신고 대상임에도 불구하고 이를 누락하거나 허위로 신고할 경우 최대 100만 원의 과태료가 부과될 수 있습니다. 다만 보증금 6천만 원 이하 또는 월세 30만 원 이하의 계약은 신고 대상이 아니며 자율적으로 신고할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 확정일자를 통해 보증금을 보호받을 수 있으므로 신고 여부와 관계없이 확정일자 확보는 필수적으로 권장됩니다.
임차인(세입자)과 임대인(집주인)이 꼭 알아야 할 신고 절차와 혜택
전월세신고제도는 단순히 행정기관에 계약 내용을 통보하는 것에서 그치는 차원이 아니라 임대차 당사자 모두의 권리와 책임을 분명히 하기 위한 중요한 제도입니다. 임차인의 입장에서는 임대차계약을 신고함으로써 계약 내용이 행정적으로 증명되고 임대인이 계약 내용을 부정하거나 일방적으로 변경하려는 경우 이를 방어할 수 있는 강력한 수단이 됩니다.
특히 확정일자가 자동으로 부여되기 때문에 전세보증금이나 보증금이 큰 월세 계약에서는 필수적인 권리 보호 장치로 작용합니다. 집주인의 갑작스러운 채무나 부동산 경매 등의 상황이 발생하더라도 신고와 함께 확정일자를 부여받은 임차인은 우선적으로 보증금을 반환받을 수 있는 법적 권리를 갖게 됩니다.
임대인 입장에서도 계약 내용을 신고함으로써 자신이 임대인으로서의 지위를 공적으로 인정받게 되며 추후 계약 관련 분쟁이 발생할 경우 책임 범위나 계약 조건 등을 명확히 입증할 수 있는 자료로 활용할 수 있습니다. 또한 전월세신고를 통해 정부는 임대차 시장의 실거래 데이터를 확보할 수 있어 향후 주거정책 수립이나 임대료 통계 등에 중요한 자료로 활용됩니다.
임대차계약서 사본과 계약 당사자의 인적사항, 부동산 소재지 및 계약 조건만 준비하면 되며 온라인 신고의 경우 공인인증서나 휴대폰 인증으로도 처리가 가능합니다. 사실 임대차계약서에는 목적물과 계약당사자의 인적사항이 전부 포함되어 있으므로 신분증과 계약서만 챙겨가셔도 됩니다. 원본을 가져가서 주민센터 등에서 복사하도록 부탁하면 사본도 필요 없기도 하고요.
신고 절차는 매우 간단함에 비해 권리 보호 효과는 매우 크기 때문에 임대차 계약을 체결한 모든 임차인과 임대인들은 이 제도를 반드시 이해하고 적극적으로 활용하셔야 합니다.
공인중개사를 위한 실무 체크포인트
전월세신고제도의 시행은 공인중개사에게도 실무적으로 매우 중요한 의미를 가집니다. 이제는 단순히 계약서를 작성하는 것을 넘어 해당 계약이 전월세신고 대상에 해당하는지 판단하고 고객에게 이를 안내하는 역할까지 공인중개사에게 요구하고 있는 것입니다.
실무에서는 특히 보증금 6천만 원 또는 월세 30만 원의 경계선에 있는 계약들이 많기 때문에 계약 시 환산보증금 계산을 정확하게 하고 신고 대상 여부를 명확히 판단해야 합니다. 공인중개사가 신고를 대행할 수 있는 경우도 있지만 반드시 임대인이나 임차인으로부터 서면 위임을 받은 경우에만 가능합니다.
전화나 구두로 신고를 대신해달라는 요청은 흔하지만 개인정보 보호와 책임 소재 문제 때문에 법적으로 인정받기 어렵습니다. 따라서 중개사는 신고 대행 시 반드시 서면 위임장을 받고 그 내용을 기록으로 남겨두는 것이 바람직합니다. 또한 계약서 작성 시 특약사항란에 "전월세신고 책임은 임대인(또는 임차인)이 부담한다"는 문구를 명시함으로써 향후 책임 문제를 예방할 수 있습니다.
신고 후에는 신고필증을 계약서와 함께 보관하거나 고객에게 전달해야 하며 확정일자가 자동 부여되었음을 설명함으로써 고객의 신뢰를 높일 수 있습니다. 부동산 계약에 익숙하지 않은 사회 초년생 임차인이나 고령 임대인에게는 이 같은 내용을 충분히 설명하고 계약 후에도 문의에 성실히 응대하는 것이 고객 만족도와 재계약 가능성을 높이는 중요한 요소입니다.
결국 전월세신고제도는 공인중개사에게 또 하나의 업무 부담처럼 느껴질 수도 있지만 고객의 권리를 보호하고 법적 분쟁을 예방하는 데 있어 중개사의 전문성을 보여줄 수 있는 기회이기도 합니다. 제도에 대한 정확한 이해와 실무적 대응은 곧 중개사의 경쟁력이 됩니다. 이제 전월세신고제도는 단순한 행정절차가 아니라 임대차 계약의 핵심 절차 중 하나로 자리 잡았습니다.
임차인과 임대인 그리고 공인중개사 모두가 이 제도를 정확히 이해하고 적극적으로 활용해야만 각자의 권리와 책임을 지킬 수 있습니다. 간편한 신고로 더 큰 법적 보호를 받을 수 있다는 점, 이것이 바로 전월세신고제도의 핵심임을 명심해야 합니다.