공인중개사 시험에 합격하여 자격증을 받고 실무교육을 이수한 후 공인중개사 사무소를 개업하려는 분들의 설렘과 두려움이 고스란히 전해 옵니다. 몇 년 전의 저의 모습이 떠올라 오늘은 공인중개사 사무소를 처음으로 개설하려는 예비 공인중개사님들의 개업 전 준비사항과 주의할 것들을 점검해 보도록 하겠습니다.
우선 초보 공인중개사님들의 대다수가 주거용 부동산 사무소를 개설하게 되니 이 부분에 포커스를 맞추도록 합니다. 물론 처음부터 상업용 부동산(상가/사무실/지식산업센터/공장 등)에 도전하는 분들도 계시겠지만 초심자의 대부분은 주거용 부동산으로 창업하게 되고 이후 경력이 쌓여 가면서 차츰 상업용 부동산으로 전환 내지 추가하는 패턴이 주를 이루므로 기본 중의 기본인 주거용 부동산 창업을 기준으로 점검해 봅니다.
첫째, 주거용 부동산 중 어떤 중개대상물에 집중할 것인가
둘째, 어느 지역, 어느 입지에서 시작할 것인가
셋째, 기존 부동산을 인수할 것인가, 신규 개척할 것인가
넷째, 사무실 경영형태는 어떻게 할 것인가.
공인중개사 사무소 창업을 위해서는 크게 위 네 단계를 하나하나 점검하면서 준비해야 하니 단계별로 알아봅니다.
1. 주력 중개대상물의 선택
주거용 부동산을 건축법에 따라 나누면 단독주택과 공동주택으로 나누게 되고 이는 다음의 주력 입지와도 밀접한 관계가 있습니다. 단독주택은 다시 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관으로 나뉘고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 나뉘게 됩니다. 여러분들은 공동주택이 먼저 눈에 들어오지 않으신가요. 맞습니다. 현재 우리나라 도시의 주거 형태는 아파트가 주를 이루게 되고 일반 주거지역에도 연립주택이나 속칭 "빌라"로 불리는 다세대주택이 대부분이며 부동산 거래시장(매매/임대차)의 상당부분을 차지하게 됩니다.
단독주택은 예전의 단층집, 2층 양옥집으로 표현되는 주거형태로 실거주자들이 건축 내지 매수하여 오랜 세월 살아온 주거용 부동산이므로 중개사의 거래대상으로서는 아주 예외적입니다. 다중주택의 대표적인 예는 고시원인데 이 역시 고시원만을 다루는 특수한 사무실들의 주력 중개대상물이 됩니다. 공관은 말 그대로 정부기관의 장들이 사용하는 곳이니 당연히 중개대상물은 안 되는 것이지요.
결국 공인중개사가 주거용 부동산을 선택한다 함은 공동 주택 중 아파트 단지를 대상으로 하거나 1종,2종 주거지역의 다세대주택(빌라)를 대상으로 선택하게 된다는 뜻입니다. 이하 입지와 연결 지어 보면 결국 아파트냐, 비아파트냐의 선택입니다.
초보 공인중개사들, 그 중 여성 공인중개사들이 가장 선호하는 대상물은 아파트입니다. 일단 익숙함에서 오는 선택이지만 신규창업이 어렵고 기존 사무실 인수에는 많은 권리금의 부담이 따른다는 점입니다. 처음 공인중개사 사무소를 개업한 후 그 자리에서 평생 운영하는 사무실은 거의 없습니다. 현업에 있게 되면 몇 차례 이전은 겪게 됩니다. 여러분들이 선택을 하셔야겠지만 초보 공인중개사님들에게는 빌라 위주의 다세대주택을 주력으로 선택하시길 권해 드립니다.
물론 최근 인천과 경기 일부 지역의 전세사기로 인한 부담이 많은 것은 이해합니다만 자세히 들여다보시면 다릅니다. 이제 처음 개업하는 초보 공인중개사가 불순한 의도만 가지지 않고 돌다리도 두드리는 업무 자세만 유지하신다면 전세사기에 가담 내지 연루되는 일은 없다고 보셔도 됩니다. 물건에 그만큼 신경을 쓰고 예민하게 다루어야 하지만 이건 공인중개사의 기본 중의 기본입니다. "발에 차이는 게 부동산"이라는 자조적 평가도 있지만 우리는 대한민국에서 가장 비싼 재화를 다루는 사람들이라는 자부심도 필요합니다. 또한 전세의 경우 임차인의 전재산인 경우가 대부분이므로 우리는 그 분들의 재산도 안전하게 지켜줘야 할 의무가 있는 사람들이기도 합니다. 초보 공인중개사라서 전세사기에 엮이면 어떻게 하나 걱정하지 마세요. 사고는 어설픈 경력자들과 과욕에서 비롯된 범죄행위입니다. 초보 공인중개사들은 더 신중하고 안전하게 중개에 임할 수밖에 없고 또 그렇게 해야 합니다. 전세사기만 생각하면 울분이 터져 글이 좀 샜군요.
아무튼 공동주택 중에 다세대주택을 선택하는 것도 초보 공인중개사들에게는 충분히 권장할 만하다 생각해요. 업무에 익숙해지면 아파트나 다른 상업용 부동산으로 확장하셔도 됩니다만 처음 선택한 매물이 업력 내내 주력으로 계속 이어진다는 특징도 한번쯤은 고려하면서 선택하시기 바랍니다.
2. 사무실 지역과 입지의 선택
주거용 부동산을 선택하였다면 이제 지역과 입지를 선택해야 합니다. 이 부분과 관련해서는 창업비용과 익숙도 등의 고려사항과 연동이 될텐데요. 창업비용은 꼭 챙겨야 할 요소이지만 익숙도는 부차적으로만 판단하셔야 합니다. 초보 공인중개사가 가장 많이 하는 실수가 자기가 잘 아는 지역만을 고집한다는 것입니다. "내가 나고 자란 지역이니 잘 안다. 많은 동네 유지들이나 건물주나 임대인들을 알고 있다. 우리 부모님도 건물주다. 등등" 그러나 이건 선택지에서 배제해야 합니다. 내가 잘 아는 지역이라고 해서 물건확보나 광고가 잘 되고 손님이 잘 붙는다는 보장은 전혀 없습니다. 오히려 아는 분들은 매물을 내놓기를 꺼려합니다. 왜냐하면 자신의 내밀한 정보들이 다 드러나기 때문이죠. 일정 거리를 유지할 수 있는 공인중개사님들에게 물건을 맡기려 합니다. 그 지역에 지인이 많다는 것은 중개업에 있어서는 장점이 아니라 단점으로 작용합니다.
공인중개사업은 자영업이며 생업입니다. 직장인들 출퇴근하듯 일정거리를 출퇴근하는 긴장감을 가지실 필요가 있습니다. 슬리퍼 끌고 대충 갈 수 있는 집근처는 절대 금물입니다. 어린 자녀 육아 등 특별한 사정이 있는 분들은 제외하고요. 출퇴근에 너무 많은 시간을 소요해서도 안됩니다. "직주근접"은 물건 브리핑에서 달고 살게 될 우리 공인중개사들에게도 그대로 적용되어야 합니다. 출퇴근 거리 편도 30분 내외의 지역을 선택하기를 추천드립니다.
입지와 관련하여서는 핫한 지역만을 찾을 필요는 없습니다. 아니 오히려 피해야 합니다. 많은 중/고수 중개사님들의 전쟁터가 될 수도 있는 지역에 가담하셔서 고래 싸움에 새우등만 터지고 나오는 일이 없도록 해야 합니다. 자신의 집으로부터 30분 내외의 거리에 있는 지역을 기준으로 다세대 밀집지역 위주로 꾸준히 많은 발품을 파시는 걸 권장드립니다.
3. 기존 중개사무소 인수와 신규 개설의 선택
공인중개사 사무소 창업시에는 기존 중개사무소를 인수하는 방식과 신규 사무소를 개설하는 방식 중 선택을 하게 됩니다. 많은 초보 공인중개사들이 비싼 권리금까지 줘가면서 기존 중개사무소를 인수하는 이유는 고객확보의 자신감 부족에서 옵니다. 소위 고객 명단을 확보하여 시작하고자 하는 안정감을 원하는 것인데요. 또한 소위 "회원제" 형태가 공공연한 지역에서는 비회원으로 개업했다가는 물건 공유나 공동중개에서 배제당할까 하는 두려움도 한몫합니다.
일단 초보 공인중개사님들에게는 비싼 권리금의 "회원제 업소" 인수는 피하기를 권합니다. 회원제 업소 인수받아 그 지역에 들어갔다고 한들 처음부터 그 지역 다른 회원 업소와 화학적 결합이 잘 된다는 보장도 없습니다. 특히나 쌩초보 공인중개사님들에게는 그림의 떡이 될 수도 있으니 그다지 권장할 사항은 아니라고 봅니다. 또한 기존 대표님에게서 인수인계 받는 매물장 및 고객 리스트의 신뢰도나 가치가 생각만큼 높지 않다는 것이 기존 사무실을 인수해 본 공인중개사님들의 공통된 결론입니다. 인근의 다른 사무소와 겹쳐 있거나 업데이트하면서 관리되지 않은 낡은 매물장일 가능성이 높다는 것이지요. 차라리 그 비용은 사무실 초기 유지비용(권리금이 약 1년간의 수익을 기준으로 책정되는 경향)으로 세이브해 두고 신규 사무실을 개설하여 멘땅에 헤딩하기 전략을 세우기를 추천드립니다.
4. 경영형태의 선택
공인중개사 사무소 개설 시 단독걔업, 공동사무소 개업 또는 합류를 선택하게 됩니다. 여러모로 부담스러운 면이 많은 줄 압니다만 가급적 단독개업을 추천드립니다. 초보자가 아닌 경력자라 하더라도 공인중개사 사무소의 동업은 철저히 피하시길 추천 또 추천드립니다.
아래는 "초보 공인중개사가 동업하지 말아야 할 이유"에 대하여 기존에 써둔 내용이니 따로 참고하시기 바랍니다.
초보 공인중개사 절대 동업하지 마세요. 차라리 혼자 좌충우돌 추천!
유경험자와의 동업(공동사무소)이나 경력직 중개보조원과의 동업 등에 대한 유혹이 많을 줄 압니다만 생각하시는 만큼의 기대효과는 없다고 보셔야 합니다. 초보 공인중개사는 본인이 초보인만큼 상대방이 초보인지 중/고수인지 판별할 능력과 방법은 없는 경우가 대부분입니다. 반대적 상황만 상정해 보셔도 됩니다. 중/고수나 베테랑이 굳이 왜 초보인 여러분들과 나눠먹기식 동업을 선택할까요. 초보인 여러분의 제안을 받아들이시는 분이라면 그분은 초보이거나 업력 대비 경험이나 실적이 부족한 분이라고 판단해도 된다고 생각합니다.
어차피 초보의 과정을 거쳐야 하고 초보 딱지를 떼는 데는 일정 정도의 시간과 시행착오는 불가피합니다. 쌩초보로 공인중개사 사무소를 창업하셔야 한다면 동업하지 마시고 중개보조원 고용하지 마시기 바랍니다. 개인사업자이고 자영업자의 대표입니다. 좌충우돌하는 한이 있더라도 처음부터 하나하나 스스로 터득하고 해쳐 나기야 합니다. 더뎌 보이지만 결국 빨리 가고 정확히 가는 길이 될 것입니다.