공인중개사 자격을 취득한 지 얼마 되지 않은 초보 공인중개사나 홀로 창업하고 초기부터 좌충우돌하는 공인중개사들에게 가장 큰 유혹은 동업에 대한 속삭임입니다. 그러나 공인중개사 동업은 절대 추천하지 않습니다. 두 번의 동업 실패에도 불구하고 삼 세 번이라는 위험한 선택 끝에 내린 경험과 결론을 공유합니다. 주변에 많은 공인중개사들도 동의하시는 공인중개사 동업의 단점을 알려드리니 선택에 참고하시기 바랍니다.
공인중개사 동업의 삼 세판 실패 경험담
공인중개사의 초보시절은 얼마라고 볼까요? 6개월? 1년? 애석하게도 정답은 없습니다.
5년 차에 접어든 저는 최초의 개업을 지인이자 선배인 공인중개사와 시작을 했고요. 업종 불문하고 잘 아는 분과의 동업은 피하라는 교훈을 뼈저리게 느낀 첫 실패 경험이었습니다. 인간적/인격적 관계를 망가뜨리지 않기 위해 들인 노력이 창업을 위한 노력의 10배 이상은 되었던 것 같습니다. 지금은 가끔 연락해서 안부 묻는 정도로 회복시켰지만 심적 내상은 잘 아물지가 않더라고요. 초보의 동업, 특히나 지인과의 동업은 무조건 피하셔야 합니다.
두 번째 동업은 업무지역을 생소한 곳으로 옮기면서 하게 되었는데요(창업 지역의 선택이나 주력 매물의 선택에 대하여는 별도의 글로 소개드리겠습니다). 새로이 뜬다는 지역으로 옮기게 되고 그 지역의 특성상 주력 매물의 종류도 주거용에서 상업용으로 바꾸게 되면서 그 지역에 먼저 자리 잡은 분을 소개받아 시작한 동업이었습니다. 나름 동업계약서도 잘 작성하고 서로의 업무 영역도 나누고 비용과 수익의 배분방식도 잘 협의하고 진행했습니다. 그러나 협의는 협의일 뿐이고 하루하루의 업무는 그렇게 돌아가지 않더라고요. 함께 일하는 실장님들(중개보조원)로 인한 문제도 금방 드러났고요. 그 지역에서 자리 잡겠다는 목표가 있었기에 문제점이 노출되자 더 커지는 걸 막고자 빠른 결단으로 동업을 접었습니다. 첫 번째 실패가 주는 교훈이 많은 도움이 되더군요. 그 분과의 갈등을 없애고 제가 통 크게 많이 양보해 버리고 나왔습니다. 시간이 지나면서 잘한 선택인 것 같다는 생각입니다.
앞으로는 동업을 하지 않겠다고 마음을 먹었음에도 얼마 지나지 않아 마지막 세 번째 동업을 선택하게 됩니다. 제 스스로를 속이기 위한 명분은 상업용 부동산 중 상가 위주에서 공장이나 토지 쪽으로의 확장이었습니다. 그 지역에 자리 잡으면서 공동중개를 통하여 많은 공인중개사님들과 업무적 인연을 맺게 되었고 그중 공장전문과 토지전문이라는 공인중개사님들과 의기투합하여 다시 동업을 해봤습니다. 결론은 처참한 실패. 차라리 아니한 시도보다 못한 결론을 얻고 접었습니다. 그 중 한 분은 이 지역을 떠났습니다.
마침 작년에 공인중개사 자격증을 취득한 후배가 찾아와 진지하게 동업을 고민하며 상담하였습니다. 심지어 저와의 동업을 넌지시 부탁하길래 이 부분은 단호하게 거절하였습니다. 저는 성격이 좀 몰랑몰랑한 사람이라 거절을 잘 못하는 성격임에도 사랑하는 후배이기 때문에 더 확실하고 단호하게 거절했습니다.
학교 후배이자 이제 같은 업계의 후배가 될 초보 공인중개사와의 그날의 술자리를 떠 올리면서 "도시락 싸들고 따라다니면서 말리기"할 공인중개사 동업 비추의 글로 정리해 둡니다.
공인중개사 동업의 이유
공인중개사가 동업을 고민하게 되는 가장 큰 이유는 대략 다음의 세 가지입니다.
- 초보라 혼자 창업하기가 두렵다.
- 창업비용이 부담된다.
- 일을 좀 배워야 업무가 가능할 것 같다.
동업하지 말아야 할 이유(치명적 단점)
★ 초보라 혼자 창업하기가 두렵다
다른 모든 자격증이 마찬가지겠지만 어차피 초보 딱지를 떼기까지는 거쳐야 하는 많은 관문이 있습니다. 이때 유경험자가 옆에서 도와준다면 수월하게 초보 단계를 극복할 수 있지 않을까 라는 막연한 기대감이 작용하기 때문에 동업을 고민하게 됩니다. 나이가 많다고 생각하거나 직장생활/조직생활에 지쳐서 자격증을 따신 분들은 소속공인중개사는 엄두를 내지 못하시기 때문이기도 하죠(소속공인중개사도 비추인데 이것도 별도의 글로 소개 예정).
5년이 지나는 동안 어지간한 물건 종류를 다 경험해 본 저는 요즘 다시 초보의 초심으로 되돌아가려 노력 중입니다. 이 글을 보시는 분들은 진짜 쌩초보이거나 1~2년의 업력을 가진 공인중개사님들이라 생각됩니다. 이 단락 제목의 핵심단어는 "두려움"입니다.
공인중개사 자격을 취득했다는 건 어차피 자신의 이름을 건 독립된 자영업의 세계로 들어가겠다고 작정하셨다는 의미일 테니 그 마음먹던 출발점으로 돌아가 보셔야 합니다. 자격증을 누가 도와줘서 따신 건 아니잖아요. 강의의 힘을 빌었겠지만 스스로 취득하신 겁니다. 이제 업무도 스스로 하셔야 합니다. 많은 인터넷강의가 있고 유튜브 영상들이 넘쳐 납니다. 유튜브 영상은 멘털관리에 도움 받는 정도로만 활용하시고 너무 의존하시면 안 됩니다.
직접 부딪히셔야 합니다. 공인중개사로 승부를 보고 이 업을 평생의 잡(job)으로 삼겠다 마음먹으셨을 테니 이제 "맨땅에 해당하기" 정신으로 홀로 서셔야 합니다. 누군가 도와준다는 기대는 절대 버리셔야 합니다. 독립하여 개업하고 모나게 업무 진행하지만 않으시면 차츰차츰 귀동냥하면서 배우고 성장하게 될 겁니다. 동업으로 이를 극복하려는 생각은 무조건 버리셔야 합니다.
저의 초창기 멘털관리는 이렇게 했습니다. 주변의 중개사무소에 인사하러 다니면서 여러 공인중개사님과 사무실의 업무방식과 분위기를 유심히 봅니다. 사회생활을 어지간히 해 보신 분들은 금방 구별해 낼 수 있습니다. 처음 몇 번 방문으로 대충의 옥석 가리기가 끝나면 옥으로 판단한 몇몇 사무소와의 유대에만 신경 쓰시면 됩니다. 그런데 그 옥이라고 판단한 중개사무소의 대표님들은 소위 동네 아주머니/아저씨들 같아 보이는 경우가 더 많은데 희한하게도 아주 유능하게 업무를 잘하십니다. 말씀을 나눠보면 뭐 대단한 업무지식이 있는 것도 아닙니다. 그렇다고 연차가 마냥 오래된 대선배님도 아닙니다. 일을 잘하는 사무소 대표님들의 유일한 공통점은 연세나 경력과 무관하게 광고기반에 대하여 계속 공부하고 노력한다는 정도였습니다. 그런 분들과의 교류와 교감을 통해 저는 제 스스로를 다독입니다. "우리 동네 저 아주머니/아저씨들도 해 내는 일인데 나라고 못할 이유가 없지"라면서요.
초보티가 나면 누가 나에게 물건을 맡길까... 중개사고 나면 어쩌지.. 등 벌어지지도 않았고 실제 실무를 다루며 나쁜 짓만 하지 않는다면 벌어지지도 않을 일들을 미리 당겨 걱정하는 걱정인형의 시기를 빨리 벗어던지시기 바랍니다.
중개업무는 혼자 하셔도 충분합니다. 아니 오히려 혼자 하시기를 강력히 추천드립니다. 창업하게 되면 주위 중개사님들과 잘 지내시기 바랍니다. 그분들이 일을 도와주거나 알려주지는 않을 겁니다. 다만 위에 멘털관리에서 보실 수 있듯이 그분들과 잘 지내시면 두 가지의 큰 장점이 생기지요. 우선 공동중개를 통해 그분들의 계약서 작성 노하우를 간접적으로 보고 배울 수 있습니다. 또 하나는 그분들과의 대화 속에서 은근히 많은 실전 경험을 배울 수 있습니다. 손님 응대 기술이나 클로징 하는 방법도 자연스럽게 배워집니다. 그분들과의 교감 속에서 자연스럽게 취득하고 배우는 내용이 많답니다.
따라서 굳이 같은 사무실을 동업하면서까지 초보 시절을 극복해 보겠다는 생각은 절대 비추입니다.
★ 창업비용이 부담된다
공인중개사 사무소가 창업률이나 폐업률이 월등히 높다고 합니다. 한때 주부고시로 불릴 정도로 쉽다는 인식에서 이제는 어지간한 자격증 못지않은 난이도의 어려운 시험이 되긴 했지만 1차/2차 공히 객관식이고 절대평가라는 특성상 여전히 취득은 상대적으로 쉬운 자격증은 맞습니다. 장롱 속에 자고 있을 수많은 자격증까지 포함하면 대한민국의 공인중개사 숫자는 어마무시하겠지만 현업 중개사는 10만 명 조금 넘는 것으로 알려지고 있어요. 창업률과 폐업률이 높은 이유는 이처럼 자격증의 취득이 용이하기도 해서이지만 무엇보다 창업비용 때문이라고 생각해요.
어느 지역에 어떤 규모와 콘셉트로 창업하느냐, 신규개설과 인수개설(추가 권리금 발생)이냐 등의 차이로 창업비용은 천차만별입니다. 그러나 다른 직종에 비해 창업 비용의 부담이 덜한 것은 분명한 사실입니다. 소위 "사무실 페인트칠하고 지도 걸고 책상과 컴퓨터만 있으면 창업"이라는 우스갯소리도 있을 정도로 사무실 개설은 생각보다 비용이 적게 듭니다. 자신의 생계가 달린 사업장 세팅에 이 정도 비용이면 당연히 각오해야 하는 것 아닐까요. 이 비용마저 좀 더 아껴 보겠다고 다른 공인중개사와 공동으로 창업하는 우를 범하지 마세요. 업무 하는 내내 부딪히며 받을 스트레스와 혹시 갈라설 경우(이건 거의 100% 확실함) 공동 투입 비용의 정산 문제와 현재 사무실 유지 주체의 결정 문제 등 더 큰 난관에 부딪히게 됩니다. 그 지역에서 계속 영업을 못하게 되는 황당한 경우도 있을 수 있고요.
따라서 창업비용의 부담으로 동업을 생각하신다면 차라리 창업자금을 더 확보하기까지 개업을 미루거나 비용을 더 절감할 수 있는 지역과 주거래 매물을 선택하길 추천드립니다. 창업비용으로 인한 동업 고민이시라면 절대 비추입니다.
★ 일을 좀 배워야 업무가 가능할 것 같다
자신은 초보자이니 자신보다 연차나 경험이 좀 더 많은 공인중개사와 동업을 하면 업무를 좀 더 쉽게 빨리 배울 수 있지 않을까 하는 기대감이 크게 작용합니다. 그러나 애석하게도 아닙니다. 그분도 여러분들과 같은 초보일 가능성이 높아요. 연차만 높고 사무실을 개설한 지 좀 더 된다는 이유가 초보와 중/고급을 나누는 기준이 될 수는 없어요. 여러분의 동업 제안에 OK를 하시는 선배 공인중개사님이라면 그분은 베테랑 내지 중급 이상의 실력자가 아니거나 내부적으로 다른 문제나 고민이 있는 게 확실하다고 보시면 될 겁니다. 5년이라는 짧은 경험 속에서 여러 다양한 물건을 다루어 보았는데 다루는 물건마다 생소하고 어려운 건 마찬가지더라고요. 그런 면에서도 저 역시 여전한 초보 공인중개사인 셈이죠.
공인중개사 동업은 절대 비추! NO! 금지!
세 번의 동업 끝에 배운 교훈입니다. 저의 자질이나 능력의 문제도 있겠지만 동업이 가지는 본질적 한계를 명확히 인식한 계기가 되었습니다. 공인중개사 동업 절대 하지 마시기 바랍니다. 동업의 장점은 한 달이면 끝납니다. 이후에는 여러분들의 기대와 달리 많은 문제점만 발생하고 더 힘들어 질게 너무 뻔히 보입니다. 차라리 혼자 좌충우돌하더라도 단독 창업을 추천드립니다. 그게 더 빠르게 자리 잡고 성장할 수 있는 기회가 되리라 보니까요.
저 역시 매일 매일을 초보 같은 긴장감과 열정을 되찾으려 애씁니다. 비록 부족하더라도.
여러 공인중개사님들의 건승을 빕니다.