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부동산 경매는 채권자가 일정한 권리에 근거하여 채무자의 재산을 법원에 강제적으로 매각 신청함으로써 매각대금으로 채권을 회수하는 절차입니다. 그런데 이 경매 절차는 시작됐더라도 중간에 ‘취하’할 수 있는 경우가 있습니다. 이번 글에서는 경매취하의 의미, 취하가 가능한 시점과 요건 및 그에 따른 법적 효과를 알아봅니다. 그리고 용어가 비슷하여 자주 혼동되는 ‘경매취소’와의 차이점까지 함께 살펴보겠습니다.
경매신청의 취하란?
경매신청을 한 채권자(압류채권자)는 일정한 시점까지는 법원의 허가 없이도 스스로 경매절차를 중단할 수 있습니다. 특히 매각기일 전에 적법한 매수신고가 없었다면 다른 채권자의 동의 없이도 임의로 경매를 취하할 수 있습니다. 취하의 의사는 집행법원에 직접 표시해야 하며 집행관에게 단순히 이야기하는 것은 효력이 없습니다. 만약 집행기록이 이미 집행관에게 넘어간 상태라면 법원은 즉시 집행관에게 연락하여 매각절차를 멈추게 합니다.
경매취하의 요건
취하할 수 있는 사람
원칙적으로 경매신청인만이 취하할 수 있습니다. 만약 권리가 양도되어 다른 사람이 신청인의 지위를 승계한 경우 그 승계인만이 취하권자가 됩니다.
취하 가능한 시점
취하가 가능한 시점은 매각절차의 어느 단계에 있는가에 따라 아래 표와 같이 달라집니다.
배당을 요구한 다른 채권자나 등기상 권리자는 이 과정에서 동의 대상이 아닙니다. 그들은 단순히 경매 결과에 따른 배당을 받기 위한 존재일 뿐이기 때문입니다.
취하의 방법
경매 취하의 의사표시는 문서(서면)로 집행법원에 제출하는 것이 일반적입니다. 말로도 가능하지만 이 경우에는 반드시 법원 조서에 남겨야 합니다. 이는 민사소송법 제161조의 취지에 따른 것입니다. 주의할 점은 매각기일이 도래한 후에는 집행관에게 한 구두 표현은 무효라는 사실입니다. 반드시 법원에 직접 표현해야 효력이 발생합니다.
경매취하의 효과는?
경매취하가 받아들여지면 다음과 같은 효과가 발생합니다. 모든 경매절차는 종료됩니다. 부동산에 설정된 압류의 효력도 함께 소멸됩니다. 법원은 직권으로 등기소에 경매개시결정의 등기 말소를 촉탁합니다. 민사집행법 제93조 제1항, 제141조에 근거한 것으로 부동산은 원래 상태로 복원되고 매각과 배당을 위한 절차는 중단됩니다.
경매의 '취하'와 '취소'의 차이
비슷해 보이지만 경매취하와 경매취소는 법적으로 전혀 다른 절차입니다. 가장 큰 차이점은 ‘매수인의 동의 여부’에 있습니다.
위 표의 내용을 풀어보면
(1) 강제경매의 경우 경매취소 절차
채무자가 채권자에게 변제공탁을 한 후 청구이의 소송을 제기하고 법원으로부터 집행정지 결정을 받아 경매절차를 멈춘 다음 본안소송에서 승소하면 ‘경매절차취소신청서’와 판결정본을 법원에 제출하여 경매절차를 취소할 수 있습니다. 중요한 것은 이 경우 최고가매수신고인의 동의는 필요 없다는 사실입니다.
(2) 임의경매의 경우 경매취소 절차
채무자가 채권자에게 채무를 전액 변제하고 경매의 근거가 된 근저당권을 말소한 경우 혹은 근저당권말소청구 소송에서 승소한 경우 등기사항증명서 또는 판결문과 함께 ‘경매절차취소신청서’ 제출하면 역시 매수인의 동의 없이 경매절차가 취소됩니다.
부동산경매는 채권자와 채무자 모두에게 민감한 절차입니다. 경매신청 후에도 상황 변화나 합의에 따라 절차를 중단(취하)하거나 법적 정당성을 다투어 소송을 통해 취소하는 방식이 존재합니다. 이 두 가지 절차의 차이와 요건을 정확히 이해해 두면 경매에 참여하거나 대응하는 과정에서 불필요한 분쟁과 손해를 예방할 수 있습니다.