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임대차 계약 한 건, 평소처럼 작성하고 넘겼다고요?
그 계약이 신고 누락으로 과태료가 부과되고 심지어는 고객의 불만과 중개사 책임 논란으로 이어질 수 있다는 사실을 알고 계십니까? 2021년부터 시행된 전월세신고제도가 4년간의 계도기간을 종료하고 2025년 6월 1일부터 실제 과태료가 부과됩니다.
현장에서는 ‘알긴 알지만 내 일이 아닌 것처럼’ 넘어가는 경우가 적지 않습니다. 하지만 이제 이 제도가 우리 중개사들에게는 실질적 리스크로 작용하게 되었습니다.
“내가 해준 게 아닌데 왜 나한테 따지죠?”
→ 공인중개사 책임 논란은 언제나 시작이 이렇습니다.
전월세신고는 원칙적으로 임대인이나 임차인의 의무입니다. 하지만 실제 계약서를 작성하고 설명한 사람이 공인중개사다 보니, 나중에 신고 누락이나 기한 초과, 과태료 통보가 나오면 고객은 중개사에게 따지는 경우가 많습니다. 특히 임차인이 우선변제권을 확보하지 못했다거나, 확정일자 누락으로 손해를 봤다고 판단하면 그 책임을 ‘계약 당시 설명 부족’으로 돌리는 일이 자주 발생합니다.
“왜 그때 설명 안 해주셨어요?”, “신고도 중개사가 알아서 해주는 줄 알았는데요?” 이런 말을 들어본 적 있으시다면, 이미 위험 수위에 올라가신 거로 보면 됩니다.
서면 위임 없이 신고 대행?
→ 개인정보 유출, 과태료, 법적 소송까지.
고객이 “신고 좀 대신해주세요”라고 말했을 때, 혹시 그냥 해주신 적 있으신가요? 그게 문제입니다. 공인중개사가 고객의 위임 없이 신고를 대행하는 것은 명백한 위법입니다. 개인정보 보호법 위반, 위임장 미비, 책임소재 불명 등 다양한 리스크가 도사리고 있고, 특히 임대인·임차인 간의 갈등이 생기면 중개사에게 법적 책임을 묻는 시도가 실제로 많아질 것입니다.
신고는 무조건 서면 위임장을 받았을 때만 가능합니다. 전화나 문자로 “대신 해줘”라는 말은 증빙이 되지 않습니다. 특히 신고 내역 변경, 취소 요청, 오류 정정은 더더욱 조심해야 합니다. 계약 체결과 전혀 관련 없는 민원이 중개사에게 몰리는 현상, 바로 여기서 시작됩니다.
“확정일자 자동 부여” 설명 안 하면, 신뢰도 추락
요즘 임차인들은 인터넷에서 정보를 빠르게 습득합니다. “신고하면 확정일자가 자동으로 된다고 하던데요?”라는 질문을 받고 당황하신 적이 있다면, 그 순간 이미 전문성 부족으로 평가받고 있는 것입니다. 중개사는 이제 단순한 계약 진행자가 아니라, 고객 권리를 안내하는 조력자 역할을 해야 신뢰를 얻을 수 있습니다. 전월세신고를 통해 확정일자가 자동 부여된다는 점을 명확하게 설명하고, 신고 여부와 기한까지 체크리스트로 정리해 주는 것이 이제는 선택이 아니라 ‘생존 전략’입니다.
✅ 현장에서 꼭 실천해야 할 체크리스트
▣ 계약서 특약란에 “전월세신고 주체는 임대인(또는 임차인)” 명시
▣ 경계선 금액(보증금 6천만 원, 월세 30만 원) 계약 시 금액 항목 분명히 표기
▣ 고객 요청 시 반드시 서면 위임장 확보 후 신고 대행
▣ 신고 여부 확인 후, 계약서와 함께 신고필증 또는 안내문 제공
▣ 계약 후 최소 1회, 신고 진행 여부 고객에게 확인 연락
마무리 조언
전월세신고제도는 이제 단순한 행정사항이 아니라 공인중개사의 생존과 직결된 실무 리스크 관리 요소입니다. 신고 누락이 ‘나의 책임은 아니다’라고 말할 수 없는 상황들이 현실에서 계속 벌어지고 있습니다. 더 이상 방관해서는 안 됩니다. 고객에게 신뢰받고, 문제 없이 중개 업무를 있어가기 위해서는 전월세신고제도를 내 업무의 한 축으로 받아들이는 자세가 필요합니다. 지금 바로 내 계약서, 내 실무 체크리스트부터 점검해 보십시오. 누군가를 돕는 중에 내가 다치는 일이 생겨선 안 되니까요.