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채권자가 채무자로부터 돈을 돌려받지 못한 경우 체무자에게 부동산이 있다면 부동산경매는 가장 확실한 채권 회수 수단입니다. 채무자 본인의 부동산뿐만 아니라 물상보증인이 제공한 부동산까지도 경매 대상이 될 수 있으며 낙찰대금을 통해 채권자가 변제를 받을 수 있는 제도입니다.
이를 위해서는 일정한 법적 절차를 따라야 하며 준비부터 신청서 작성, 비용 예납까지 여러 사항을 미리 숙지해야 합니다. 이 글에서는 부동산경매를 처음 접하는 분들도 이해할 수 있도록 신청 준비부터 실무적인 팁까지 정리했습니다.
부동산경매 신청인과 준비서류
경매를 신청하려는 채권자는 먼저 경매신청서를 작성하고 관련 서류를 갖춘 뒤 각종 비용을 예납한 후 관할 법원(부동산 소재지 관할)에 접수해야 합니다. 원칙적으로 채권자가 직접 신청해야 하지만 대리를 통해서도 가능합니다. 이때 대리인은 반드시 변호사나 법무사일 필요는 없습니다. 채권자와 4촌 이내 친족, 배우자, 고용관계에 있는 자도 제출대리인이 될 수 있습니다.
다만 이 경우에는 위임장과 소송대리허가서를 함께 제출해야 하며 법정 출석이 요구되지 않는 이상 대부분은 제출대리만으로 충분합니다. 만약 경매 신청의 근거가 되는 판결문 등 집행권원이 소송 결과라면(강제경매의 경우) 이미 선임된 소송대리인(변호사)은 별도의 위임 없이도 신청이 가능합니다. 민사소송법 제90조 제1항에 따라 대리권이 인정되기 때문입니다.
부동산경매 신청 시에는 다음과 같은 준비서류가 필요합니다. 부동산경매를 신청할 때 첨부해야 할 서류는 경매의 유형(강제경매 vs. 임의경매)과 집행권원의 종류에 따라 아래의 표와 같이 달라집니다.
특히 제출하는 집행권원은 정본이어야 하며 추후 다른 강제집행을 대비해 ‘사용증명원’도 함께 신청해 두는 것이 집행에 소요되는 시간을 줄일 수 있는 방법이니 참고하시기 바랍니다.
부동산경매 신청서 작성 방법
신청서는 전통적인 방식(방문 또는 우편)뿐 아니라 전자소송 시스템을 통해서도 제출이 가능합니다. 어떤 방식이든 아래 사항은 반드시 포함되어야 합니다.
(1) 신청취지 및 신청이유
신청취지는 아주 심플합니다. 거의 부동문자로 굳어 있으니 아래 예시 정도로 작성해도 충분합니다.
예시) “채권자는 위 청구금액을 변제받기 위하여 별지 목록 기재 부동산에 대하여 강제경매를 신청합니다.”
신청이유는 육하원칙에 따라 왜 경매에 이르게 되었는지 간단하고 명확하게 설명합니다. 절차적인 이유이므로 이 역시 복잡하게 쓸 필요는 없이 집행권원을 확보한 과정이나 근저당권설정 과정 정도만 간략하게 작성해도 무방합니다.
(2) 채무자 및 소유자의 주소
부동산 소유자가 채무자와 동일하지 않은 경우(물상보증)에도 해당 주소를 반드시 기재해야 합니다. 등기부상 주소와 실제 주소가 다르면 양쪽 주소 모두 기재하는 것이 안전합니다.
(3) 집행권원 또는 담보권 서류
앞서 설명한 대로 집행권원에 해당하는 서류를 정본으로 첨부해야 하며 임의경매의 경우에는 담보권을 증명할 수 있는 근저당권리증이나 등기사항증명서를 제출해야 합니다.
(4) 청구금액의 명확한 기재
원금뿐 아니라 이자 및 지연손해금 등을 포함하는 경우 구체적인 액수 및 이율, 계산 기간까지 명시해야 합니다. 이자를 별도로 표기하지 않으면 이자 청구권은 인정되지 않을 수 있으므로 주의해야 합니다.
예시) “원금 50,000,000원, 이자 연 10% (2023.1.1.~2024.6.30.), 지연손해금 연 12% (2024.7.1.~완제일까지)”
(5) 부동산의 표시
* 토지 : 지번, 지목, 면적
* 건물 : 소재지, 구조, 용도, 층수, 면적
* 미등기 건물 : ‘미등기’임을 명시하고 등기촉탁을 요청
실제 부동산 구조가 등기사항과 다를 경우에는 실제 상태를 병기하여 오해를 방지해야 합니다. 복수의 부동산에 대한 신청도 가능하며, 하나의 집행권원으로 여러 필지를 동시에 경매 신청할 수 있습니다.
경매비용 납부 방법과 절차
경매를 신청할 때는 경매 진행에 필요한 비용을 먼저 예납해야 합니다. 예납 항목은 다음 표와 같습니다.
납부 방법으로는 법원 보관금 납부서를 은행 지점에 제출하여 납부하거나 전자소송 이용 시 인지대 및 송달료 등은 일괄 납부도 가능합니다. 실무적으로는 납부 시점에는 사건번호가 없어도 되며 법원보관금영수필통지서를 신청서에 첨부하면 됩니다. 부족분이 발생하면 법원이 보정을 요구하므로 정확한 계산이 어려운 경우에는 대략적인 금액으로 먼저 납부해도 무방합니다.
부동산 경매는 단순한 집행 절차가 아니라 채권자의 권리 실현을 위한 중요한 수단입니다. 특히 실무자 입장에서는 신청서의 각 기재사항, 집행권원의 유형별 요건, 비용 납부 절차까지 정확히 이해하고 있어야 채권 회수의 가능성을 높일 수 있습니다.