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부동산 경매에서 가장 어려운 유치권 이해하기 부동산 경매에 참여할 때 가장 신중하게 검토해야 할 항목 중 하나가 바로 "유치권"입니다. 유치권은 부동산 등기부상에 표시되지 않는 권리이기 때문에 등기부만 보고 권리분석을 하다 보면 놓치기 쉽고 낙찰 후 큰 분쟁으로 이어질 수도 있습니다. "권리분석"에서 가장 어렵고 특수한 권리로 다른 권리와 달리 반드시 현장 임장 등이 필요한 특수한 권리이기도 합니다. 이 글에서는 부동산 경매 참여자가 꼭 이해해야 할 유치권의 개념과 성립 요건, 실무상 처리 방식, 낙찰자의 주의사항 등을 하나하나 짚어보겠습니다. 유치권이란? 유치권이란 타인의 물건이나 유가증권을 점유하고 있는 사람이 그 물건과 관련해 발생한 채권이 있을 경우 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 돌려주지 않을 수 있는 권리를 말합니다. 민법 제32.. 2025. 5. 28.
말소기준권리의 중요성과 소제주의 및 인수주의 앞서 부동산 경매에서 낙찰자의 소유권 취득 절차와 권리 인수 문제를 다루었습니다. 전체적 과정을 조망하는 글이었다면 이어서는 말소기준권리와 소제주의 및 인수주의에 대하여 좀 더 구체적으로 알아볼 필요가 있습니다. "권리분석"의 꽃이라 불릴 수 있는 말소기준권리와 이 권리와의 관계에 따라 인수될 수도 있고 소멸될 수도 있는 권리가 달라지므로 몇 번을 강조해도 부족함이 없습니다. 말소기준권리 : 소멸과 인수의 핵심기준 부동산 경매에서 가장 중요한 개념 중 하나는 "말소기준권리"입니다. 말소기준권리는 경매로 부동산을 취득한 후 소유권이전등기 과정에서 소멸하는 권리와 인수해야 하는 권리를 구분하는 기준이 됩니다. 경매를 통해 취득한 부동산에 대해 소유권 이전을 진행할 때 어떤 권리는 소멸하고 어떤 권리는 낙.. 2025. 5. 28.
부동산 경매 낙찰자의 소유권 취득 절차와 권리 인수 문제 부동산 경매는 많은 투자자들에게 매력적인 투자처로 여겨집니다. 그러나 경매를 통해 부동산을 취득한 후에는 소유권이전등기와 말소등기를 통해 법적으로 자신의 소유로 만들기 위한 중요한 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 권리 인수 여부는 매우 중요한 요소로 작용하는데 낙찰자가 인수해야 하는 권리와 그렇지 않은 권리를 정확히 구분하는 것이 필수적입니다. 본 글에서는 경매 낙찰 후 소유권 이전 절차와 권리 인수 여부에 대해 자세히 안내드리겠습니다. 경락등기 촉탁신청 : 소유권 이전의 시작 경매에서 낙찰자가 매각대금을 완납하면 본격적으로 소유권이전등기 절차가 시작됩니다. 민법에서는 낙찰대금 완납으로 바로 소유권을 취득하는 것으로 규정하지만 대외적 공시 등이 필요하므로 거치는 절차입니다. 이때 낙찰자는 법원에 경락.. 2025. 5. 28.
부동산 경매 절차 3단계 ☞ 압류와 경매진행 및 배당절차 부동산 경매 절차는 경매 대상 부동산을 압류한 후 현금화하고 이를 채권자들의 권리 순서에 맞게 배당하는 과정으로 요약할 수 있습니다. 이처럼 경매 절차는 크게 세 단계로 나누어집니다. 즉 압류, 우리가 보통 경매라고 하면 떠올리는 법원에서의 경매 진행, 그리고 배당입니다. 각 단계마다 중요한 포인트가 존재하므로 부동산 경매를 처음 접하는 사람도 쉽게 이해할 수 있도록 풀어서 설명해 보겠습니다. 부동산 압류 : 경매의 시작 부동산 경매는 채권자가 채무자의 부동산을 압류하는 것으로 시작됩니다. 경매 절차를 시작하는 첫 번째 단계가 압류인데 이는 채권자가 법원을 통해 신청을 하여 부동산에 대해 경매 개시 결정을 내리도록 하는 과정입니다. 일반적으로 채권자는 자신이 보유한 판결문과 같은 집행권원(강제경매의 .. 2025. 5. 27.
부동산 경매 투자할 때 주의 사항 전통적으로 부동산 경매는 꾸준한 인기가 있는 매력적 재테크 방법입니다. 그러나 부동산은 대한민국에서 가장 비싼 재화이기 때문에 대부분의 사람들은 자신의 자금력만으로는 부동산을 취득하기 어려운 것이 현실입니다. 최근 많은 우량한 부동산 물건들이 경매로 쏟아져 나오게 되면서 부동산 경매에 대한 관심이 다시 커지고 있습니다. 부동산 경기의 침체와 고금리의 여파를 이겨내지 못한 소유자들의 어려움에 따라 매물이 경매로 나오는 것인데 이를 다시 대출(레버리지)을 활용해 취득하려는 사람들이 늘어나는 아이러니입니다. 이것이 부동산 경매의 기본적인 거시 메카니즘이기도 합니다. 그러나 경매는 민법, 민사집행법 등 법적 지식과 함께 금융에 대한 정보 등이 복합적으로 요구되는 어려운 투자 방식입니다. 마냥 관심만으로는 도전.. 2025. 5. 27.
경매의 다양한 장점을 알아보고 활용하기 우리가 경매를 통한 부동산 취득에 많은 관심을 가지는 이유는 통상의 매매를 통한 취득보다 다양한 장점을 가지고 있기 때문입니다. 일반 매매보다 저렴한 시세로 우량한 부동산의 취득기회가 보장되는 점, 상가와 같은 근린생활시설 등 취득 시 부가가치세가 발생하지 않는 점, 토지거래허가구역 내의 부동산 취득 시 별도의 허가를 요하지 않는 점과 같이 여러 규제에 대한 예외 규정 적용까지 받을 수 있는 등의 혜택이 많습니다. 경매로 부동산을 취득할 때 주의할 점을 짚어보면서 경매의 장점들을 소개합니다. 시세보다 저렴한 취득 경매를 통한 부동산 취득의 최대 장점은 일반 매매 시세보다 저렴한 취득이 가능하다는 것입니다. 아파트의 경우 가격 상승기에는 높은 경쟁률과 낙찰률을 보인다는 점, 교통 편의성이나 입지 및 거.. 2025. 5. 27.
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